Son yıllarda Avrupa’da yatırım yoluyla oturum izni almak isteyenlerin sayısı hızla artıyor. İstatistiklere göre, 2024 yılında Yunanistan, Golden Visa (Altın Vize) programına toplam 9.289 başvuru aldı ve bu, bir önceki yıla göre yüzde 10’luk bir artışı temsil ediyor. Bu başvuruların yüzde 45’ini Çinli yatırımcılar oluştururken, Türk yatırımcılar yüzde 10’luk bir payla ikinci sırada bulunuyor. İspanya’nın 3 Nisan 2025’ten itibaren gayrimenkul yatırımını Golden Visa kapsamından çıkarması, Yunanistan’ı Avrupa’da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar için daha da kritik bir seçenek haline getiriyor. Minimum 250.000 Euro yatırım tutarıyla, Yunanistan Golden Visa Avrupa’da oturum izni almanın en ekonomik ve erişilebilir yolu olarak öne çıkıyor.
Yunanistan Golden Visa marketinde lider konumda olan Get Golden Visa, Türkiye’deki yatırımcıların yoğun ilgisini görerek, İstanbul ve Atina ofislerinin iş birliği ile 26 Mart 2025 tarihinde geniş katılımlı bir webinar düzenledi. Webinarda 250.000 Euro yatırımla alınabilecek gayrimenkul fırsatları, lokasyon seçimi, yatırım getirileri, hukuki süreçler ve güncel yatırım projeleri katılımcılara aktarıldı.
Türk Yatırımcıların Temel Eğilimleri
Get Golden Visa’nın Yönetici Ortağı Murat Coşkun, açılışını yaptığı webinarda, Get Golden Visa ekibi ile yaptıkları sayısız yatırımcı görüşmesinde yatırımcı davranışlarına ilişkin pek çok içgörü edindiklerini vurguladı. Coşkun, Türk yatırımcıların Golden Visa Programları başvurularında 3 olmaz olmaz-temel eğilimini açıkladı:
- Bağış yoluyla yatırım yapmak yerine gayrimenkul yatırımı tercihi
- Karayip Adaları gibi okyanusun bir ucundaki noktalar yerine Avrupa Birliği dahilinde programlar
- Hayatlarını kısa vadede yatırım yaptıkları lokasyona taşımak yerine, uzun vadeli planlama. (Bu nedenle de yatırımlarını Türkiye’ye çok da uzak olmayan bir yerde yapma tercih ediyorlar)
Coşkun, bu üç maddenin üçünü de aynı anda yerine getiren tek programın Yunanistan Golden Visa olduğunu belirterek, 2023 ve 2024’te programın kapsamında gerçekleşen değişiklikleri özetledi.
Yunanistan Golden Visa’daki Güncel Değişiklikler
- Temmuz 2023: Merkezi şehirlerde yatırım miktarı 500.000 Euro’ya yükseldi, kırsal bölgelerde 250.000 Euro olarak kaldı.
- Ağustos 2024: Şehirlerde 800.000 Euro, kırsalda 400.000 Euro, ticari gayrimenkulden konuta dönüştürülenlerde ise 250.000 Euro olarak güncellendi.
Gayrimenkul Yatırımının Avantajları
- Yatırım yapıldığı sürece ömür boyu oturum hakkı
- İkamet zorunluluğu olmaması
- Schengen bölgesinde seyahat ve çalışma özgürlüğü
- Aile birleşimi imkânı (2 çocuklu bir aile düşünüldüğünde, eş, çocuklar ve eşlerin ebeveynleri dahil toplam 8 kişi…)
Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Coşkun’un yaptığı açılışın ardından, Get Golden Visa Yunanistan ofisi Direktörü İdil Hamzadi, yatırımcıların ülkede gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat etmesi gerektiğine dair önemli noktalara değindi ve gayrimenkul projelerinden bir seçki sundu.
Hamzadi, Yunanistan’ın, Avrupa’da Golden Visa almak isteyenler için en ekonomik gayrimenkul yatırım seçeneğini sunduğunu belirtti. Sunumundan öne çıkan detaylar şöyle:
- Ömür Boyu Oturum Hakkı: Yatırımcılar, satın aldıkları gayrimenkulü ellerinde tuttukları sürece oturum izni gibi tüm haklarını koruyor. Bu haklar her 5 yılda bir yenilenerek ömür boyu devam ediyor.
- İkamet Şartı Yok: Program kapsamında, yatırımcıların Yunanistan’da yaşama zorunluluğu bulunmuyor. Tek gün bile ülkede geçirmeden Golden Visa sahibi olunabiliyor. Bu durum, taşınmak yerine uzun vadeli yatırım düşünenler için önemli bir avantaj.
- Schengen Bölgesi Avantajı ve Aile Birleşimi: Yatırımcılar, Schengen bölgesinde serbestçe seyahat, oturum ve çalışma hakkı elde ediyor. Ayrıca yatırımcının eşi, 21 yaşına kadar çocukları ve eşinin ve kendi anne-babası dahil olmak üzere toplam 8 kişi bu programa dahil edilebiliyor.
3 Ayrı Kategoride Yatırım Türleri
Hamzadi programdaki son güncellemeleri (1 Eylül 2024) aktardı. Yunanistan Golden Visa Programı’nın ayrıldığı üç farklı yatırım kategorisini özetledi:
- Ticari gayrimenkulden konuta dönüştürülen projeler: 250.000 Euro
- Kırsal bölgelerde gayrimenkul yatırımı: 400.000 Euro
- Şehir merkezlerinde gayrimenkul yatırımı: 800.000 Euro
Program kapsamında başvurunun yapılabilmesi için gayrimenkulün satış kontratının noter huzurunda imzalanması ve ödemenin tamamının satıcıya yapılması gerekiyor. Gayrimenkulün inşaatının bitmesi ya da teslim edilmesi şart değil.
Gayrimenkule Şerh Kısıtlaması
Ayrıca, üzerinde şerh olan gayrimenkullerin satışı, devri ya da farklı işlemler yapılamıyor; ancak gayrimenkul normal kira sözleşmesi ile kiraya verilerek gelir sağlanabiliyor.
Renovasyon Projeleri ve Piyasa Eğilimleri
Hamzadi, Yunanistan’da ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesine yönelik birçok renovasyon projesini detaylandırdı. Örneğin, boş bir ofis binasının konuta dönüştürülmesi, mevcut ofis binalarının tamamen yenilenerek konuta çevrilmesi ya da uzun süredir kullanılmayan sanayi tesislerinin konuta dönüştürülmesi gibi farklı proje türleri yaygın olarak tercih edildiğini belirtti.
Projelerin teslim tarihleri genellikle 2027 olarak planlanıyor. 2025 yılına ait daha erken teslimli projeler de mevcut ancak bunlar daha küçük ölçekli ve sınırlı sayıdaki projelerden oluşuyor.
Piyasada genellikle 30-50 metrekare arasında değişen 1 oda veya 1+1 tipindeki daireler yoğunlukta bulunuyor. İki odalı daireler daha az sayıda ve genel eğilimi belirlemiyor. Bazı projelerde mobilya ve beyaz eşya gibi ek teslim seçenekleri bulunurken, genellikle %3 civarında kira garantisi veren projeler de mevcut.
Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilecek Noktalar
Hamzadi, yatırımcıların Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı yaparken şu noktalara dikkat etmelerini tavsiye etti:
- Lokasyon: Seçilen bölgenin sosyal yapısı ve güvenliği önemli. Özellikle trafiği yoğun olmayan, toplu taşımaya ve metro istasyonlarına yakın yerler tercih edilmeli. Ayrıca tarihi bölgelerde müzelere, üniversitelere, alışveriş merkezlerine ve denize yakınlık gayrimenkulün değerini artırıyor.
- Renovasyon Kalitesi: Projelerin çoğu sıfırdan yenilendiği için renovasyonun kalitesi ve işçiliği oldukça kritik önem taşıyor.
- Satıcı Güvenilirliği: Satıcının profesyonelliği ve güvenirliği, özellikle teslim tarihi uzun vadeye yayılan projelerde çok önemli. Satış işlemleri genellikle 2-3 ay içinde tamamlansa da projelerin teslim tarihi 2026-2027’ye kadar uzayabiliyor. Ayrıca ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesinde hukuki ve bürokratik süreçler önemli olduğundan satıcının bu alanlardaki deneyimi kritik.
- Kiralama Potansiyeli: Yatırımcıların çoğunluğu gayrimenkulü kiraya verdiği için kira potansiyeli yüksek projeler tercih edilmeli.
- İnsan Profili: Gayrimenkulün kişisel kullanım veya kiraya verilme amacı doğrultusunda lokasyondaki yaşayan insan profiline dikkat edilmeli. Kiraya verme durumunda oda sayısı, mobilya veya beyaz eşya ile teslim şekli ve toplu taşıma olanakları, mülkün değerini ve kiralama potansiyelini artıran önemli faktörler arasında yer alıyor.
Yasal Süreçlerde Uzman Desteğinin Önemi
Hamzadi’nin sunduğu detayların ardından, Atina ofisinin hukuki danışmanlığını yürüten ve birçok müşteriye hem gayrimenkul satın alımı sürecinde hem de Golden Visa başvurularında hizmet veren hukuk bürosunun kurucu ortağı Avukat Mary Lafropoulou webinarda söz aldı.
Lafropoulou, yatırımcıların Golden Visa sürecindeki bürokrasi ve hukuki işlemlerde uzman desteğinin önemini vurguladı ve süreci şu temel adımlarda özetledi:
- Gayrimenkul seçimi ve vekaletname işlemi
- Vergi numarası ve banka hesabı açılması
- Gayrimenkulün hukuki incelemesi ve ön sözleşme
- Nihai satış sözleşmesi ve Golden Visa başvurusu
- Biyometrik veri ve oturma izni
Golden Visa Süreci Adım Adım Nasıl İşliyor?
- Gayrimenkul Seçimi ve Vekaletname: İlk aşama, kriterlerinize en uygun gayrimenkulün seçimidir. Bu noktada Get Golden Visa danışmanları size rehberlik eder. Seçim sonrası veya süreç devam ederken sizi Yunanistan’da temsil edecek avukata vekaletname verilir. Türkiye’deki noterlerle koordineli şekilde vekaletname hazırlanıp apostil yaptırılır.
- Vergi Numarası ve Banka Hesabı: Vergi numarası (AFM) alımı yaklaşık beş iş günü sürer. Banka hesabı açılması zorunlu değildir ancak ödemeleri ve kira gelirlerini yönetmenizi kolaylaştırdığı için önerilir.
- Gayrimenkulün Hukuki İncelemesi: Güvenliğiniz için gayrimenkulün yasal durumu (ipotek, borç vs.) avukat tarafından incelenir. İnceleme olumlu sonuçlanırsa satıcı ile ön sözleşme yapılır. Bu sözleşme ile gayrimenkul için genelde %10 kapora ödenir ve satışın detayları netleştirilir.
- Nihai Satış Sözleşmesi ve Golden Visa Başvurusu: Satıcı gerekli belgeleri hazırladıktan sonra, noter huzurunda nihai satış sözleşmesi imzalanır. Avukatınız bu işlemi vekaleten yapabilir. Satış tamamlandıktan sonra Golden Visa başvurusu için gerekli tüm belgeler avukatlar tarafından hazırlanarak çevrimiçi olarak başvuru yapılır. Başvurunuzun kanıtı olan “white paper” belgesi ile Yunanistan’a sınırsız giriş çıkış hakkınız başlar.
- Biyometrik Verilerin Sunulması ve Oturma İzni: Başvurunuz sonrası biyometrik verileriniz için Yunanistan’daki ilgili bakanlıktan randevu alınır. Süreçte tek kez fiziksel olarak bulunmanız gereken aşama budur ve hukuk ekibi size eşlik eder. Biyometrik verilerin sunulmasından sonra oturma izniniz yaklaşık 6-8 ay içerisinde çıkar. Bu sürede siz ve aileniz Yunanistan’a serbest giriş çıkış yapabilirsiniz. Oturma izniniz çıktığında avukatlarınız tarafından teslim alınarak size ulaştırılır.
Sürecin Tamamlanma Süresi ve Finansal Detaylar
Depozito sözleşmesinden nihai sözleşmeye kadar olan süreç maksimum 3 ay içinde tamamlanması hedefleniyor.
Nihai satış sözleşmesi tapuya sunulduktan sonra tapu işlemleri sadece üç iş gününde sonuçlanması bekleniyor.
Oturma izni başvurusu avukatlar tarafından maksimum 10 günde tamamlanması hedefleniyor.
Golden Visa ile İlgili Ödenen Harç ve Vergiler
Gayrimenkul alımı sırasında:
⦁ Gayrimenkul satın alım vergisi: %3,09
⦁ Noter harcı: %1,20
⦁ Tapu kadastro tescil harcı: yaklaşık %0,8
Golden Visa başvuru ücretleri:
⦁ Ana yatırımcı: 2000 Euro + 16 Euro kart bedeli
⦁ Aile üyeleri: Kişi başı 150 Euro + 16 Euro kart bedeli
⦁ Sağlık sigortası: 75 yaşa kadar yaklaşık 130 Euro, yaş arttıkça fiyat yükseliyor.
Yunanistan Golden Visa Programı ile Güvenli ve Kârlı Gelecek
Katılımcıların sorularının da yanıtlandığı webinarda, Yunanistan Golden Visa Programı‘nın son düzenlemelerle birlikte en ekonomik ve avantajlı seçeneklerden biri olmaya devam ettiği bir kez daha vurgulandı.
Webinarda öne çıkan kritik ana başlıklar şöyleydi:
- Yunanistan, 250.000 Euro’luk yatırım fırsatlarıyla Avrupa’daki en erişilebilir Golden Visa seçeneklerinden biri.
- Yatırımcılar oturum haklarını gayrimenkulu ellerinde tuttukları sürece ömür boyu koruyabiliyor ve Yunanistan’da yaşama zorunluluğu bulunmuyor.
- Program, Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı ve geniş aile birleşimi imkânları sağlıyor.
- Gayrimenkul yatırımlarında lokasyon, renovasyon kalitesi, satıcının güvenirliği ve kiralama potansiyeli gibi kritik faktörlere dikkat edilmesi gerekiyor.
- Hukuki süreçlerin profesyonel ekipler tarafından yönetilmesi, başvuruların hızlı ve sorunsuz şekilde ilerlemesini sağlıyor.
Get Golden Visa ekibi olarak yatırım sürecinizin her adımında profesyonel rehberlik sağlıyor, sürecin şeffaf ve güvenli ilerlemesini garanti ediyoruz. Avrupa’da güvenli ve kârlı bir gelecek için doğru yatırımı yapmanızda size destek olmaya hazırız.
