İspanya,oldukça saygın ve uluslararası üne sahip olan bir ülkedir. Birçok yabancı İspanya’yı emeklilik, eğitim veya çalışmak için tercih ediyor. Şu anda İspanya’da yaşayan yaklaşık 6 milyon yabancı var. İspanya, yüksek yaşam kalitesi, düşük yaşam maliyetleri ve mükemmel sağlık ve eğitim sistemlerine sahip olduğu için yabancılar arasında oldukça popüler.
Bu yazıda, İspanya’da ev satın alırken bilmeniz gereken tüm bilgileri size sunacağız. İspanya emlak fiyatları, yasal adımlar, orada bir mülkün nasıl alınacağı ve çok daha fazlasını yazımızda bulabilirsiniz.
Ev Sahipliği ve Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış
İspanya’da ev sahipliği oranları oldukça yüksektir. İspanya vatandaşlarının yaklaşık %80’i kendi evlerine sahiptir.
İspanya, küresel mali krizden en çok etkilenen ülkelerden biri oldu. Evler değerinin yaklaşık %30’unu kaybetti. Ancak 2016’dan bu yana İspanya’daki mülklerin değeri istikrarlı bir şekilde artıyor. COVID-19 salgını da 2020 piyasasını olumsuz etkiledi. Ancak resmi rakamlar yılın ikinci yarısında ortalama fiyatların arttığını gösteriyor.
Emlak fiyatları yıllık %2,1 arttı. 2016’dan bu yana ikinci el evler yaklaşık %1,8 artarken, yeni inşa edilen evlerin değeri yaklaşık %4,2 arttı.
İspanya’da Mülk Almak İçin İyi Bir Zaman mı?
Tarih bize bir şey öğrettiyse, o da İspanya hükümetinin krizlerin eşiğinden dönme yeteneğine sahip olduğudur. Bu da emlak fiyatlarının kısa vadede düşse bile tekrar toplanabileceği anlamına geliyor. Geleceği tahmin etmek elbette mümkün değil. Ancak, çoğu zaman İspanya gibi istikrarlı bir ülkede gayrimenkul yatırımı yapmak iyi bir fikirdir.
Gayrimenkul Satın Almalı mıyım, Kiralamalı mıyım?
İspanya, bürokratik olarak karmaşık bir ülkedir. Emlak piyasası geçmişte dalgalı olduğundan bir ev ya mülk satın almadan önce biraz araştırma yapmak her zaman iyi bir fikirdir. Akılda tutulması gereken bir diğer önemli faktör ise İspanya’nın oldukça yüksek bir sermaye kazancı vergisine sahip olmasıdır.
Pandemiden önce, “yazlık” akını ile ilgili bir sorun vardı. Birçok yatırımcı, turistik bölgelerde kiraya vermek üzere mülk satın alırdı. Bu da yatırımcılar arasında popüler olan bölgelerde fahiş kira artışına yol açtı. Bölgesel hükümetler bundan kaçınmak için daha katı kurallar getirmeyi planlıyorlardı. Ancak bu planlar şu anda pandemi nedeniyle askıya alınmış durumda.
İspanya’da 17 özerk bölge bulunuyor. Her bölge, orada mülk satın alan yabancılar için kendi kurallarını belirleyebilir. Örneğin, Balear Adaları’nda yalnızca İspanyol sakinlerinin “satın al ve kirala” lisanslarına başvurmalarına izin veriliyor. Madrid’deki hükümet de bununla ilgili son zamanlarda bazı önlemler aldı. Bu önlemlerden biri de yalnızca beş güne kadar konaklama izni olmasıdır.
İspanya’da kısa bir süre kalacaksanız, bir mülk kiralamayı değerlendirmek isteyebilirsiniz. Yüksek yaşam kalitesi göz önüne alındığında, kira fiyatları oldukça ucuz.
Yabancılar İspanya’da Ev Satın Alabilir mi?
Evet. İspanyol hükümeti genel olarak yabancı yatırımcıları memnuniyetle karşılıyor ve hatta onları teşvik ediyor. Özellikle bir yazlık satın almak istiyorsanız, bunun bürokratik kısmıyla ilgili yasal yardıma ihtiyacınız olabilir.
İspanya’da yabancılar için mülk satın alma süreci nispeten basittir. Her şeyden önce, Yabancı Kimlik Numarası olarak da bilinen bir NIE (Número de Identificación de Extranjero) almanız gerekir. Bu numara İspanyol mali numarasıdır ve bir yabancı olarak İspanya’da herhangi bir mali faaliyette bulunmak için ihtiyacınız vardır. Bu numarayı almak için kendiniz de başvurabilir veya sizin adınıza alması için bir vekil atayabilirsiniz.
İspanya, Avrupa’nın en başarılı Golden Visa programlarından birine sahiptir. İspanya Golden Visa, bir gayrimenkul yatırımı karşılığında sahibine İspanya’da ikamet hakkı veren bir yatırım yoluyla ikamet programıdır. Golden Visa’ya hak kazanmak için İspanya’da en az 500.000 Euro değerinde bir mülk satın almanız gerekir. Bundan sonra ise ülkede yasal olarak en az 10 yıl ikamet ederseniz vatandaşlığa hak kazanabilirsiniz.
İspanya’da Gayrimenkul Fiyatları
Mülkün fiyatı, büyük ölçüde satın aldığınız yere bağlı olacaktır. İspanya’da satın alınabilecek en pahalı yerlerden bazıları San Sebastian, Barcelona ve Madrid’dir. Alicante veya Valencia gibi bir yerde çok daha uygun fiyatlı mülkler bulabilirsiniz. Aşağıda, İspanya’nın çeşitli bölgelerindeki ortalama gayrimenkul fiyatlarının bir tablosunu görebilirsiniz:
| Şehir | Bölge | M² başına ortalama fiyat |
| Alicante | Şehir merkezi | €2,560 |
| Şehir merkezi dışında | €1,876 | |
| Bilbao | Şehir merkezi | €4,678 |
| Şehir merkezi dışında | €3,028 | |
| Barcelona | Şehir merkezi | €4,519 |
| Şehir merkezi dışında | €2,980 | |
| Madrid | Şehir merkezi | €4,929 |
| Şehir merkezi dışında | €2,993 | |
| Malaga | Şehir merkezi | €3,271 |
| Şehir merkezi dışında | €2,066 | |
| San Sebastian | Şehir merkezi | €5,800 |
| Şehir merkezi dışında | €3,675 | |
| Valencia | Şehir merkezi | €2,784 |
| Şehir merkezi dışında | €1,483 |
İspanya’da Arazi Satın Alma
Yabancı bir alıcı olarak, arazi satın almayı ve üzerine bir mülk inşa etmeyi tercih edebilirsiniz. Bu yöntem, İspanya’da, özellikle de Costa del Sol ve Kanarya Adaları gibi yerlerde oldukça popülerdir. Ancak bu durum dikkatle ele alınması gereken bir durumdur çünkü izin alımları ve tüm yasal süreçte sorun yaşanabilmektedir.
Tuzaklardan Nasıl Korunabilirsiniz?
Doğru bir yatırım yaptığınızdan emin olmak atabileceğiniz birkaç adım var. Hayatınızı kolaylaştırmak için doğru anlaşmayı yaptığınızdan emin olmanıza yardımcı olabilecek bir kontrol listesi hazırladık:
- Tapu sicilini kontrol edin veya (Registro de la Propriedad);
- İnşaattan önce uygun planlama izninin alındığını kontrol edin;
- Mülkün borçlarını kontrol edin;
- Birlikte çalışmayı planladığınız bir avukatın veya emlakçının bilgilerini kontrol edin;
- Mülkün koda uygun olduğunu ve ucuza inşa edilmediğini bir bilirkişiye veya mimara kontrol ettirin.
Bu bilgileri genellikle tapu müdürlüğünden edinebilirsiniz. Bu bilgilere erişmek için e-posta, telefon, faks veya şahsen talepte bulunmanız gerekir. Ayrıca güvenilir bir avukatın bunları sizin için kontrol etmesini sağlayabilirsiniz.
İspanya’da Arazi Fiyatları
İspanya’da arsa fiyatları da lokasyona ve satıcıya göre değişiklik gösteriyor. İspanya’da pazarlık yapmak bir gelenek olduğu için genellikle pazarlığa biraz yer vardır. Farklı bölgelerde m² başına fiyatları aşağıda görebilirsiniz;
- Andalucia €171
- Catalunya €184
- Castilla y Leon €66
- The Canary Islands €245
- Madrid €338
- Valencia €158
İspanya’da Mülk Alımında Vergiler ve Diğer Masraflar
İspanya’da emlakçılar veya avukatlar için belirlenmiş bir ücret yoktur, hepsi pazarlık edilebilir. Kayıt ücreti ve yasal ücretler gibi ekstra masraflar da bölgeden bölgeye farklılık göstermektedir. Alıcı olarak masrafların çoğunu sizin karşılamanız gerekmektedir. Masraflar şunlardır;
- Mülk devir vergisi: Bu, mevcut mülkler için %6-10’dur.
- KDV veya IVA: Bu, yeni mülkler için %10’dur.
- Noter masrafları, tapu harcı ve tapu vergisi: bunlar satın alma fiyatının %12,5’i kadardır.
- Yasal ücretler: Bunlar KDV dahil satın alma fiyatının %1-2’sidir.
Mülk Alma İşleminizi Finanse Etmek
Bazı İspanyol bankaları ve uluslararası bankalar yabancı alıcılara mortgage teklif ediyor. Yabancı bir alıcı olarak, İspanya’da ikamet edenlerden daha düşük bir kredi/değer oranı ile borç almanız gerektiğini sık sık fark edeceksiniz. Bu da satın alma işleminiz için daha büyük bir depozitoya ihtiyacınız olacağı anlamına gelir. İpotek türüne bağlı olarak, yabancı uyruklular %60-70 oranında kredi alabilirler. Bu sayı İspanyol sakinleri için ise %80’e kadar çıkıyor.
İspanya’daki mortgage ilgili ilginç bir nokta, bankaların genellikle bir mülk sahibi olana kadar sözleşmeyi tamamlamamasıdır. Bu nedenle, kredi alamamanız durumunda satın alma işlemini iptal edebileceğinizi satın alma sözleşmesine dahil etmeniz çok önemlidir.
Mülk Borcu
Birçok yabancı yatırımcı, “mülk borcu” sorunuyla karşı karşıya kaldı. Bir mülk satın alıyorsunuz ve daha sonra bu mülke bağlı büyük bir borç olduğunu öğreniyorsunuz. İspanya’da mülk satıldığında borç yeni sahibine devredilir. Mülkün borçsuz olduğundan emin olmanız çok önemlidir. Herhangi bir borç varsa, satın alma sözleşmesinin şartlarında yer aldığından emin olun.
İspanya’da Doğru Mülk Nasıl Bulunur?
İspanyol emlak piyasası, orada mülk satın almak isteyen yabancılar için tamamen hazır. Bu da hemen hemen her dil seçeneği bulunan birçok web sitesi ve emlakçı olduğu anlamına gelir.
Hatta bazı İngiliz emlak web sitelerinde İspanyol mülklerini bile görebilirsiniz. Fakat bunlar genellikle yazlık odaklı sitelerdir . Bu yüzden bazı İspanyol web sitelerine bakmanızda fayda var.
İyi bir gayrimenkul bulmak ve almak zaman ister. Uzaktan bir mülk satın alabilir ve doğrudan oraya taşınabilirsiniz. Ancak, zaman ayırmak, mülkü kontrol etmek ve her şeyin kurallara uygun olup olmadığını değerlendirmek sizin için daha iyidir. Bu da mülkünüz hazır olana kadar bir süre bir otelde veya kısa süreli kiralamada kalmanız gerekeceği anlamına gelebilir.
Aşağıda, kullanabileceğiniz bazı İspanyol emlak siteleri bulunmaktadır:
- Thinkspain
- Servihabitat
- Idealista
- Kyero
İspanya’da Emlak Şirketleri
İspanya’da yabancı yatırımcılarla iş yapmaya alışmış çok sayıda emlakçı var. Genellikle bölge hakkında size değerli bilgiler sunabilir ve mülk aramanızda size yardımcı olabilirler. Yine de dolandırıcılara karşı tetikte olun. Peşin ödeme talep eden veya “mülkünüzü diğerlerinden daha hızlı alabileceklerini” öneren hiçbir acenteye asla güvenmeyin.
Alıcı olarak çalıştığınız bankayı, noterinizi vb. seçme hakkına sahip olduğunuzu unutmayın. Emlakçının önerdiği her şeyi kabul etmek zorunda değilsiniz. Ek olarak, sizi daha fazla ödemeye ikna etmeye çalışabileceklerinden, ücret konusunda her zaman pazarlık etmelisiniz.
İspanya’da Gayrimenkul Satın Alma Süreçleri
İspanya’da bir gayrimenkul satın alma süreci oldukça basittir. Yazının bu bölümünde, size adım adım İspanya’da gayrimenkul satın alma rehberi sunacağız;
- Adım: Bir Mülk Bulmak ve Teklif Vermek
Evlere bakıp beğendiğinizi bulduktan sonra teklifinizi yapmalısınız. Bu teklifi genellikle satıcının emlakçısı aracılığıyla yapılır. Fiyatlar ise genellikle pazarlığa açıktır.
Fiyat pek cazip değilse, satıcının istediğinden biraz daha düşük bir teklif vermeye çalışın. Yine de çok aşağı inmeyin çünkü satıcıyı rahatsız edebilirsiniz. Fiyatı sözlü olarak müzakere edip bir anlaşmaya vardıktan sonra, anlaşmayı yazılı olarak yapmanız daha iyi olur. Bunun için noter tutmak her zaman akıllıca bir fikirdir.
- Adım: Ön Sözleşmenin İmzalanması ve Depozitonun Ödenmesi
Satıcıyla fiyat üzerinde anlaştıktan sonra, contrato privado de compravento olarak bilinen ön sözleşmeyi imzalayacaksınız. Bundan sonra, genellikle mülk değerinin %10’u olan depozito ödenir.
- Adım: Mortgage
Daha önce de belirttiğimiz gibi, İspanya’da yalnızca mülkünüz varsa mortgage alabilirsiniz. Elbette mülkü satın almadan önce bankanızla görüşmelisiniz. Ancak, depozitoyu ödeyip ön sözleşmeyi imzalayana kadar süreci tamamlayamazsınız.
- Adım: Sözleşmenin İmzalanması
Mortgage aşamasını tamamladıktan sonra escritura de compravento denen satış sözleşmesi imzalanır. Bunu noter huzurunda yapmanız gerektiğini unutmayın.
Gayrimenkul Alırken Bilinmesi Gerekenler
Noterler, Avukatlar ve Aracılar
Satışı tamamlamak için bir notere sahip olmak teknik olarak zorunlu değildir. Ancak, durum tespitini tamamlamak için güvenilir bir avukata sahip olmak her zaman iyi bir fikirdir. Alıcı olarak, mülkü kaydettirmek sizin görevinizdir. Bir noter veya hukuk danışmanı bu süreçte size yardımcı olabilir.
İspanya’da çalışan tüm avukatlar yerel baroya (colegio de abogados) kayıtlı olmalıdır. Kayıtlı olduklarını doğrulamak için kayıt numaralarını isteyebilirsiniz.
Mülk İncelemesi
Bir ev incelemesi, mülk satın almanın önemli bir parçasıdır. Teknik olarak İspanya’da bir ev araştırması yapmadan mülk satın alabilirsiniz. Ancak, bu pek de tavsiye edilmez. Kapsamlı bir inceleme yapmak, ileride maliyetli olacak büyük sorunları engelleyecektir.
Mevcut mülkler için iki tür inceleme mevcuttur: Bir değerleme raporu ve bir bina araştırma.
Değerleme raporu, size emlak piyasası değerine ilişkin bağımsız bir görünüm verebilecek bir ön araştırmadır.
Bina araştırması daha kapsamlıdır ve daha derine iner. Mülkün yapısal bütünlüğünü inceler ve ciddi sorunları araştırır. Bir bina araştırması, değerleme raporundan biraz daha pahalıdır, ancak şiddetle tavsiye edilir. Bunun nedeni, böyle bir yatırım yaparken mülk hakkında detaylı bir bilgiye olmak önemlidir.
Ev Sigortası
En kötü ihtimallere karşı sigorta yaptırmak her zaman içinizi rahatlatacak akıllıca bir fikirdir. Bankalar, kredinizi onaylamadan önce bir bina sigortası poliçesi yaptırmanızı şart koşar. Bir bina sigorta poliçesi, mülkün yapısını yangın, doğal afetler ve diğer hasarlara karşı kapsar.
İçerik sigortası olarak bilinen bir sigorta türü de vardır. Bu sigorta türü evdeki eşyalarınızı kapsar. Mülkünüzü düzenli olarak kiralamayı planlıyorsanız, bu tür bir sigortaya sahip olmalısınız.
Elektik, Gaz ve Su Seçeneklerini Ayarlama
Bu, İspanya’da bir mülk satın almanın en sıkıcı kısmı olabilir. Birinde anlaşmadan önce karşılaştırabileceğiniz çeşitli gaz, elektrik ve su fırsatları vardır. Bazen, önceki sahiten devralabileceğiniz bazı sistemler olduğunu göreceksiniz.
Atık bertarafı belediye düzeyinde yönetilmektedir. Ayrıca çöp toplama için belediyeye ödemeniz gereken yıllık ücretler de vardır.
İspanya’da Yeni İnşa Edilmiş Evler Satın Alma
İspanya’da emlak dolandırıcılığı ne yazık ki acemi yatırımcılara karşı yaygın. Genellikle yeterli izinleri olmayan inşa edilmemiş veya bitmemiş mülkleri içerirler. Aşağıda, dolandırıcılıklardan kaçınmanız için birkaç ipucu verdik:
- Tam olarak anlamadığınız bir sözleşmeyi asla imzalamayın
- Herhangi bir sözleşmeyi imzalarken üçüncü taraf bir hukuk danışmanı tutmak her zaman akıllıca bir fikirdir
- Yerel belediyeden mülke planlama izninin verildiğini sorun
- Şirketin meşruiyetini kontrol edin ve projenin tapu siciline kayıtlı olduğundan emin olun.
- Çeviri için güvenilir bir üçüncü tarafla anlaşın
- Mülkün herhangi bir nedenle inşa edilmemesi durumunda geri ödeme alacağınıza dair yazılı kanıtınız olsun
İspanya’da Mülk Satmak
İspanya’da bir mülk satmanın ana sorunu, oldukça fazla olan Sermaye Kazançları Vergisi’dir (CGT). İspanya’da CGT, evinizi satmanın kârı için geçerlidir. CGT oranları aşağıdaki gibidir:
- İlk 6.000 €: CGT %19′
- 6.000€–50.000€: CGT %21
- 50.000 € veya daha fazla: CGT %23
Örneğin, 400.000 Euro’ya bir mülk satın alıp 550.000 Euro’’ya satarsanız, CGT’ye 150.000 Euro ödersiniz. Katmanlı sistem nedeniyle vergi 33.260 Euro olacaktır.
Sermaye Kazançları Vergisinde İndirimler
Enflasyonu hesaba katmak için CGT’de indirim talep edebileceğiniz birkaç durum vardır:
- İspanya’da başka bir mülk satın alıyorsanız
- 65 yaşın üzerindeyseniz ve mülkte ana ikametgahınız olarak üç yıldan fazla yaşadıysanız
Aksi takdirde, mülkte ne kadar süredir yaşıyor olursanız olun, CGT ödemek zorunda kalacaksınız. Ayrıca, ikamet durumunuz ne olursa olsun ödeme yapmanız gerekir. Bu da artık İspanya’da ikamet etmeseniz bile CGT ödemeniz gerektiği anlamına gelir.
