Yunanistan’da Ev Satın Alma Sürecinizde Yanınızdayız
Get Golden Visa olarak dünyanın birçok yerinden aile ve yatırımcıya Yunanistan’da ev alma süreçlerinde danışmanlık sağladık.
Siz de Yunanistan’da mülk alma yolculuğunuzda bağımsız danışmanlarımızdan yardım almak için bize ulaşın.
Yunanistan gayrimenkul piyasası zor bir dönemden geçti. Şimdi ise geri dönme zamanı. Bu yazıda, aşağıdaki konumlardaki emlak fiyatlarına odaklanacak ve trendleri yakından inceleyeceğiz:
Yunanistan gayrimenkul piyasası, geçirdiği ekonomik kriz sebebiyle, en hafif tabirle zor bir dönemden geçti. 2013-2014 yıllarında uygulamaya koyduğu Golden Visa (Altın Vize) programıyla 2018-2019 yıllarında ülkeye ciddi yabancı sermaye girişiyle birlikte ekonomi canlandı. COVID19 bir duraklama yaratsa da, 2019 seçimleriyle gelen liberal hükümetin, uygulamaya koyduğu akıllı politikalar sayesinde, yabancı yatırımcı ilgisi güçlü bir şekilde geri dönüyor. Bu gelişmelerle birlikte, gayrimenkul fiyatları, ekonomik krizin tetiklediği 2015/2017 yıllarındaki tarihi düşük seviyelerinden yükseliş trendinde.
Aşağıdaki tablo Yunanistan Merkez Bankası Konut Endeksi’ni göstermektedir. 2008’in 3. çeyreğinde 102.20 ile tüm zamanların en yüksek seviyesinde olan endeks, ekonomik kriz sebebiyle, 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %40’tan fazla düşmüş ve 58.90 seviyesinde dibe vurmuştu. Ağustos 2018’de AB/IMF mali yardım programından başarıyla çıkan Yunanistan, finans ve gayrimenkul yatırımcılarının ülkenin başarı hikayesinden hareketle ve fiyatların artacağı beklentisiyle, alım yapmaya başlamasıyla, ciddi yabancı sermaye çekmiş ve ekonomi üzerinde hızlı olumlu etkiler yaratmıştır.
2018 yılından itibaren gayrimenkul/konut fiyatları yükseliş eğilimi gösterse de, 2020 değerleri hala tarihi en yüksek seviyenin %35 altında ve 2006-2020 arasındaki endeks ortalamasından (77.59 ile) %14 daha düşük.
Gayrimenkul yatırımlarında alırken kazandığınız bir sır değil. Dolayısıyla, piyasanın taban yaptığı donem alırsanız, piyasadaki genel değer artışlarından faydalanırsınız. Yukarıdaki tablo, açıkça Yunanistan’da alıcılar açısından fırsat bir pazar olduğunu gösteriyor.
Ancak, esas soru, yukarıdaki fiyat trendi tüm Yunanistan’da aynı şekilde mi oldu? Yoksa ülkenin farklı köşelerinde farklı fiyat hareketleri mi oldu? Yunanistan’da nerede yatırım yaparsak yapalım, kazanır mıyız? Yoksa bazı bölgeler diğerlerinden daha fazla mı kazanç vadediyor?
Evet, emlak piyasasındaki fiyat değişiklikleri tüm ülkede aynı şekilde gelişmedi. Eğilimler bölgeler arasında farklılık gösterdi. Bunu daha iyi anlamak için Spitogatos Bölgesel Fiyat Endeksi’ne bakabiliriz.
Spitagatos Fiyat Endeksi’nin yalnızca istenen fiyatlardaki (gerçekleşen fiyattaki değil) eğilimleri yansıttığını belirtelim. Bu nedenle, sağlıklı bir kıyaslama aracıdır, ancak nihai satış fiyatları açısından mutlaka doğru değildir. Aylık veya yıllık olarak sunulan rakamlar, yalnızca değişimin istatistiksel bir ölçüsü olarak işlev görecektir. İstatistiksel değişim hesaplamalarındaki baz, endeks değerinin 10.000 olarak kabul edildiği 2011 yılındaki Yunanistan ortalama konut fiyatları olacaktır.
Bu makalede incelemeye aldığımız bölgeler, 2017 yılından beri yabancı yatırımcıların radarında olan bölgelerdir.
Sürpriz bir sonuç değil – Yunanistan’ın başkenti Atina, yabancı yatırımcı iştahının en güçlü olduğu bölgeler listesinde başı çekiyor. Ülkenin en aktif ekonomik gücü olması, uluslararası arenada bilinen yabancı okulların olması ve yabancı çalışanlara sunduğu imkanlarla Atina her zaman liste başı olmuş ve olmaya devam edecektir. Uzun bir iş gününden sonra plaja gidip, günün yorgunluğunu atabilecek deniz keyfi sunan bir AB başkenti olan Atina, Yunanistan’ın diğer bölgeleri bir kenara, Avrupa’da birçok yatırım bölgesini de gölgesinde bırakmaktadır.
Atina’yı Mikonos ve Santorini gibi dünyaca meşhur bazı Yunan adaları takip etmektedir. Yunanistan’ın güneydoğusunda, yüzölçümü bakımından en büyük Yunan adası olan Girit, yılın en azından bir bölümünü geçirmek için pek çok yabancının ev aldığı ve yerleştiği bir destinasyondur. Yunanistan’ın batısında, İtalya’ya bakan Korfu, birçok yabancının ev satın almak için gözünü diktiği çok güzel bir başka Yunan adasıdır.
Atina’ya biraz daha detaylı bakalım ve en yüksek talep gören iki bölgede emlak fiyat hareketlerini analiz edelim: Atina şehir merkezi ve güneydeki Atina Riviera olarak bilinen sahil hattı.
Atina Şehir Merkezi
2011’de Yunanistan için endeks değeri genel olarak 10.000 olarak belirlenirken, Atina merkezi için endeks değeri 9.409 ile ülke ortalamasının altındaydı. Bu aşamada, ekonomik kriz zaten başlamıştı, ancak henüz derinleşmemişti.
2017 yılında gayrimenkul fiyatları taban yaptı. Aynı yıl, Atina Konut Fiyat Endeksi 4.632’ye inerek 2011’den o güne değin %50’den fazla bir düşüşe işaret etti.
2020 yılında aynı endeks 7.015’e çıktı. 2017 seviyesinden bir düzeltme kaydetti, ama krizin başlangıç dönemi olan 2011’e kıyasla halen %25 aşağıda.
Atina şehir merkezindeki fiyatların son on yılda ciddi bir oynaklık gösterdiği doğru; ancak yabancı yatırımcının ilk girdiği piyasa ve fiyatların hızlı bir düzeltme yasadıgı piyasa olduğu da doğru. En önemlisi, hala sağlam bir yukarı yönlü harekete de gebe olduğunu görüyoruz.
Atina Sahil Hattı (Güney Atina)
2011’de Güney Atina’nın endeks değeri 13.047 ile Atina şehir merkezi endeksinden çok daha yüksekti. Endeks, 2011 ile 2017 arasında %26 azaldı, ardından 2020 itibariyle %23 toparlandı. Mevcut endeks hala on yıl öncesinin %10 altında.
Dolayısıyla, Atina sahil hattındaki gayrimenkul yatırımlarının, şehir merkezine göre daha küçük bir yukarı yönlü potansiyele sahip olduğunu söylemek yanlış olmaz.
Ancak Elenikon Projesi’nin bölgeye çok şey katacağını da belirtmek gerekir. Elenikon Projesi, Yunanistan’daki en büyük yenileme projesi olup, eski havalimanı arazisi üstünde lüks karma kullanımlı bir gayrimenkul geliştirme projesidir. Proje, 5 yıldızlı oteller, alışveriş merkezi, lüks konut projeleri ve yat marinası içermektedir. Bu proje, sadece Güney Atina hattında değil, muhtemelen Atina’da gayrimenkul fiyatlarını tüm zamanların en yüksek seviyesine çıkaracak etkiye sahiptir.
Yunan Adaları
Yunanistan’da yaklaşık 6.000 ada bulunmaktadır. Bunlardan 230’a yakını yaşanabilir durumdadır.
Bu Yunan adalarından bazıları, Amerikalılar ve Avrupalılar tarafından yaz tatili destinasyonu olarak yüksek talep gören önemli gayrimenkul yatırım pazarlarıdır.
Aşağıda, hava yolu ve deniz yolu ile oldukça erişilebilir olan, uluslararası havaalanları bulunan daha popüler adalardan bazılarına odaklandık. Bunlara Girit (Heraklion), Korfu, Kiklades adaları (Mikonos başta olmak üzere birkaç başka ada) ve Lefkada dahildir.
Girit (Heraklion)
Girit’te gayrimenkul fiyatlarındaki düşüş trendi 2019’a kadar devam etti. Endeks değeri 2011 ile 2019 arasında %40 düşüşle 9.677’den 5.645’e düştü ve 2020’de sadece %1.3 toparlandı. Mevcut fiyatlar aslen hala 2011’den bu yana en düşük seviyelerinde.
Korfu
Korfu, İtalya sınırına yakın, İyon Denizi’nde bir Yunan Adasıdır. Korfu’da Konut Fiyat Endeksi, 2011 ve 2018 arasında %24 düşüşle 8.880’den 6.774’e düştü. 2018’den beri Korfu’daki fiyatlar %9 oranında yükseliş gösterdi. 2020 değerleri ise hala 2011 değerlerinin %16 altında.
Kiklades Adaları
Kiklades Adaları, Yunanistan ana karasının güneydoğusunda, Ege Denizi’nde bir grup adadır. Mykonos, Andros, Tinos, Naxos, Paros, Syros, Santorini, Syfnos, Ios ve birkaç küçük ada içerir. Söylemeye gerek yok, en popüler adalar Mykonos, Naxos, Paros ve Santorini’dir. Son yıllarda Tinos da, hali hazırda bir havaalanı olmamasına rağmen, bu popüler ada grubuna katıldı.
Yukarıdaki grafik, Kiklades adalarındaki fiyatların kriz boyunca epey dirençli olduğunu gösteriyor.
Bu çoğunlukla, dünya çapında popüler Yunan adaları olan ve her zaman yabancı yatırımcının ilgi odağında olan Mikonos ve Santorini sayesindedir.
Bu adalarda yatırım yapılabilecek gayrimenkullerin fiyatlarının, Golden Visa yatırım eşiği olan 250.000 Euro’dan çok daha yüksek olduğunu belirtmekte fayda var. Bu yabancı yatırımcı ve üst gelir grubu turist talebi, aynı zamanda, bu adalardaki yaşam maliyetinin (yeme içme fiyatları) Yunanistan’ın geri kalanından çok daha yüksek olmasına neden olmaktadır.
Lefkada
Lefkada, İyon Denizi’nin kalbinde yer alan, ana karaya küçük bir köprü ile bağlı, Yunanistan’ın Karayipleri olarak anılan bölge.
2011-2019 yılları arasında 10.901’den 8.143’e düşen endeks değeri, daha sonra 2020’de 8.640’a yükseldi. 2020’de fiyatlar yükselmiş gibi görünse de cari fiyatlar 2011’e göre hala %20 civarında aşağıda.
Yabancı Gayrimenkul Yatırımcıları için Son Dönemde Getirilen Düzenlemeler
Yunanistan Geçici Oturum İzinlerinin Yatırımcının Yunanistan’a seyahat Etmesini Gerektirmeden Yasal Temsilcileri Tarafından Çıkarılması
Yunan hükümeti, Aralık 2020’de Golden Visa başvurularının uzaktan yapılmasını sağlayan bir mevzuat değişikliğini kabul etti. Bu düzenlemeden önce, yatırımcı olarak sizin ve Golden Visa başvurusu yapacak aile bireylerinin, başvurudan önce Yunanistan’a giriş yapmaları gerekiyordu. Artık Yunanistan’daki yasal temsilcileriniz (avukatlarınız) sizin adınıza başvuru yapabiliyor ve mavi kağıt olarak bilinen geçici oturum izinlerinizi alabiliyor. Daha sonra, bu izin belgelerini, dünyanın neresinde olursanız olun, istediğiniz adrese gönderebiliyorlar. Geçici oturum izinleriniz ile Yunanistan’a seyahat edebiliyor ve parmak izi randevunuzu tamamlayıp, daimi oturum kartlarınızı birkaç hafta içinde alabiliyorsunuz.
Yunan Olmayan Emekliler için Vergi Avantajı
Yunan hükümeti, 2020 vergi yılını kapsayacak şekilde uygulamaya koyduğu yeni bir vergi düzenlemesi ile Yunanistan dışından emeklilik geliri elde eden bireylere bir vergi avantajı sundu. Bu düzenlemeye göre, vergi mukimliğini Yunanistan’a taşıyan Yunan olmayan emekliler, yurtdışında elde ettikleri gelirler üzerinden %7 gibi düşük bir vergi oranından vergilendirilecekler. Düzenleme, ilk başta Yunanistan’da en az yılın yarısında ikamet etme koşulu ararken, daha sonra başka bir düzenlemeyle Yunanistan’da yaşama koşulu kaldırılmıştır.
Yunanistan’da vergi mukimi olmak üzere yapılan başvurularda aranan şart, son beş yıl içinde Yunanistan’da vergi mükellefi olmamak ve vergi menşei ülkenizin Yunanistan ile bir Çifte Vergilendirme Anlaşmasına sahip olmasıdır.
Bu avantajlı vergi düzenlemesi, özellikle Yunanistan’ın güzel coğrafyası ve iklimine bayılan Amerikalı ve İngiliz emekliler başta olmak üzere ciddi bir emekli kitlesini Girit ve Korfu başta olmak üzere, birçok Yunan Adasına çekmeye başladı. Bu kitle, yaşamak istedikleri evi satın alarak, vergi mukimliklerini Yunanistan’a taşıyıp doğanın tadını çıkarmak istiyorlar. Bu adalardaki, gayrimenkul piyasalarının canlandığını söylemeye gerek yok.
Online Çalışabilecek Genç ve Orta Yaş Kesim için Özel Vize ve Vergi Avantajı
Yunan hükümeti, Dijital Göçebeler olarak adlandırılan dünyanın herhangi bir yerinde çalışabilecek donanıma sahip, kendi hesabına online olarak çalışan genç ve orta yaş çalışan kesim için özel bir vize programı ve özel bir vergi paketi üzerinde çalışıyor. 2021 yılı içinde bu vize imkanının ve vergi avantajının netleşmesi bekleniyor.
Medya bilgilerine göre, kendi hesabına çalışan ya da Yunanistan dışında çalıştığı kurumla özel bir sözleşme imzalayan çalışanlar, Yunanistan’a taşınmayı ve burada yaşamayı seçerlerse, gelir vergilerinden %50 vergi indirimi alabilecekler. Bu bilgiye göre, bu vergi indirimi düzenlemesi, ikametgahın ilk yedi yılı için geçerli olacaktır.
Günümüz dünyasında, özellikle pandemi ile birlikte, ofise gitmeden online çalışma bir hayat gerçeğine dönüştü. Bu bir çok insanı bir süreliğine yeni ülkelere taşınmaya motive etti. Bu girişim, bir Avrupa Birliği Başkenti olan dolayısıyla metropol dinamizmi ve imkanları sunan ama aynı zamanda doğaya ve denize erişimi çok kolay Atina’ya özellikle dikkatleri çekecek. Atina’nın bir Avrupa başkenti için düşük yaşam maliyetleri ve 2021’de 5G internetin kullanıma sunulması, dijital göçebeler dediğimiz bu uluslararası çalışan sınıfı Atina’ya çekmede muhtemelen önemli bir rol oynayacak.
Önemli Başlıklar
- Atina, Yunanistan’ın en tercih edilen, en çok satış işleminin gerçekleştiği, en likit gayrimenkul piyasasıdır.
- Ekonomik aktivitenin ve sosyal hareketliliğin en fazla olduğu şehirdir.
- Eğitim ve iş imkanları sebebiyle göç alan Atina’da kiralama talebi de diğer bölgelere göre çok daha güçlüdür. Dolayısıyla yatırımcı, yatırım yaptığı gayrimenkulden kira geliri elde etmek isterse, gayrimenkulün kiralanması diğer şehirlere göre daha hızlı ve kolay ve kira seviyeleri daha yüksektir.
- Dijital Göçebe programı kapsamında uygulanacak vergi avantajları Atina gayrimenkul pazarına ciddi hareketlilik getirecektir. Bu hem gayrimenkul yatırımı kanadında hem de kiralama piyasasında gerçekleşecektir.
- Popüler Yunan Adaları ülkenin kendi ekonomik krizi süresince sadece kısa süreli ve minimal bir fiyat düşüşü yaşayarak, dirençli piyasalar olduklarını kanıtlamıştır.
- Girit gibi önemli tatil ve yatırım destinasyonları halen değer atışları için bir potansiyel taşıyor. Bu potansiyel, Lefkada ve Korfu’da da söz konusu.
- Yunan olmayan emeklilere getirilen vergi mukimliği kapsamındaki avantaj özellikle Amerikali, Kanadalı ve İngiliz emekliler tarafından ciddi talep görmekte ve bunun bazı Yunan adalarındaki gayrimenkul fiyatlarına yukarı yönlü etki yapması beklenmektedir.
