Portekiz’de kredi almak oldukça yaygındır. Portekiz bankaları, hem Portekiz’de ikamet edenlere hem de yerleşik olmayanlara kredi imkanı sunuyor. Portekiz’de mülk satın almanın birçok avantajı bulunuyor. Bunlardan bazıları, nispeten düşük emlak fiyatları ve yabancıların mülk edinimine çok az kısıtlama getirilmesi veya hiç kısıtlama olmaması olarak sıralanabilir.
Portekiz’de mülk satın almayı planlayan yabancılar için kredi almak oldukça kolaydır. Yerel kredi kuruluşlarının çoğu, süreç hakkında bilgi sahibidir. Kişiler konut, ticari, endüstriyel vb. dahil her türlü gayrimenkul için kredi alabilir. Bir ev, dükkan veya restoran satın almanız fark etmeksizin, yatırımınızı 25 ile 30 yıl boyunca rekabetçi bir şekilde düşük faiz oranları ile kullanabilirsiniz.
İçindekiler
- Portekiz’de Yabancılar İçin Konut Kredisi Oranları
- Portekiz Konut Kredisi (Mortgage) İçin Ne Zaman Başvurmalısınız?
- Portekiz’de Konut Kredisi Almanın Faydaları
- Minimum Mevduat ve Kredi-Değer Oranı
- Portekiz’de Yabancı Bir Alıcı Olarak Ne Kadar Konut Kredisi Alabilirsiniz?
- Portekiz’de Konut Kredisi (Mortgage) Başvurusu Yapmak İçin Gerekli Belgeler
- Konut Kredisi (Mortgage) Başvurusu
- Konut Kredisi (Mortgage) Başvurularına İlişkin Ücretler
- Portekiz Golden Visa’ya Konut Kredisi (Mortgage) Alarak Başvurmak
- Get Golden Visa: Biz Kimiz Ve Ne Yapıyoruz?
Portekiz’de Yabancılar İçin Konut Kredisi Oranları
INE Portugal’un (Portekiz’in Ulusal İstatistik Kurumu) açıkladığı son verilere göre, 2025 Ağustos’ta Portekiz’de konut kredi faizleri görece düşüş sergiledi. Tüm konut kredilerindeki ortalama faiz oranı %3,31’e düşerken, yakın zamanda alınan yeni konut kredilerinde faiz oranları daha düşük seviyelerde yaklaşık %2,88 olarak gerçekleşti.
Çoğu ev sahibi, ipotek kredileri için aylık ortalama 394€ ödüyor. Bunun yarısı doğrudan faize gidiyor. Geçen yıla kıyasla 10€ daha ucuz. Bu da küçük bir rahatlama sağlamakta. Ancak bugün yeni bir kredi alıyorsanız, genellikle aylık ödemenizin yaklaşık 651€ civarında olmasını bekleyebilirsiniz.
Portekiz Konut Kredisi (Mortgage) İçin Ne Zaman Başvurmalısınız?
Portekiz’de mülk edinme yolculuğunuzda mümkün olan en erken zamanda konut kredisi (mortgage) başvurusunda bulunmak en iyisidir. Başvurunuzu satın alacağınız mülke karar vermeden önce yapabilirsiniz. Erken başlamak peşinat ve diğer koşullar hakkında önceden bilgi sahibi olmanızı sağlar. Böylece muhtemel mülkleri karşılayıp karşılayamayacağınızı öğrenebilirsiniz.
Portekiz’de ev almayı planlıyorsanız aklınızda daima 70/30 kuralını bulundurmanız gerekir. Bu ifade özetle Portekiz’deki çoğu banka alacağınız ev için %70 civarında sizlere finansman sağlayacağıdır. Dolayısıyla en az %30’u için teminat göstermenizi beklenir.
Faiz oranları ise genellikle %3-%4 civarındadır. Kredinizin vadesini ise en fazla 30 yıla kadar uzatabilirsiniz. Ancak bankalar ödeme konusunda oldukça katı olabileceğinden aylık kredi ödemeleriniz, gelirinizin %35’ini geçemez.
Portekiz’de Konut Kredisi Almanın Faydaları
Portekiz’de yabancı olarak, ipotek başvurusunda bulunabilir ve aşağıdaki avantajlardan yararlanabilirsiniz:
- Portekiz’deki çoğu banka, gayrimenkul yatırımınızda yasal sorun olup olmadığını kontrol eder ve değerini belirlemek için bir değerleme yaptırır. Böylece ipotek alabilir ve güvenli bir satın alma kararı verebilirsiniz.
- Kredinizi veren kurum, mülkünüzle ilgili tüm yasal kontrolleri ve değerleme işlemlerini halledecektir.
- Peşin olarak sadece yaklaşık %30 ödemeniz gerekiyor.
- Gayrimenkulün değer artışından ve kira gelirinden faydalanabilirsiniz.
- Paranızı tek bir gayrimenkule harcamak yerine diğer yatırımlar veya giderler için kullanabilirsiniz.
- Konut kredisi faiz oranları genellikle ABD, İngiltere veya diğer AB dışı ülkelerdeki oranlardan daha düşüktür.
- Gayrimenkul yatırımı yapmayı tercih ederseniz, genellikle herhangi bir kısıtlama olmaksızın mülkü kiraya vermekte özgürsünüz. Daha sonra aylık taksitlerinizi kira gelirinizden karşılayarak bütçenizi dengeleyebilirsiniz.
- Portekiz’de ikamet izniniz olmasa bile Portekiz’de konut kredisi başvurusunda bulunabilirsiniz.
Sabit Faizli Kredi (Mortgage)
Sabit oranlı krediler, borçluların krediyi belirli bir süre için sabit bir oranda ödemelerine yardımcı olur. Bu süre bir yıl olabileceği gibi 30 yıla kadar uzatılabilir. Kısa vadeli ise, bir tür değişken oranlı krediye dönüşecektir. Sabit oranlı kredinin avantajı, sizi bir bankanın faiz oranındaki ve Avrupa baz oranındaki dalgalanmalardan korumasıdır. Öte yandan, erken ödemeye karar verirseniz, geri ödenen sermaye için bir ceza ödemeniz gerekebilir.
Değişken Faizli Kredi (Mortgage)
Bu en yaygın kredi türüdür. Portekiz’de değişken oranlı krediler, kredi-değer oranının %30 olduğu yılda %3.3 oranında başlar. Buna alternatif olarak kredi-değer oranı %70’e kadar çıktığında sabit oran %4.1’dir (5 yıla kadar).
Bu tür kredi ile, faiz oranına bağlı olarak her ay farklı tutarlar ödeyebilirsiniz. Portekiz’de ikamet etmeyenlerin çoğu için otuz yıla kadar sürebilir. Değişken oranlı kredi için de erken geri ödemeye karar verdiğinizde, geri ödenen sermaye (%0.5) üzerinden ücretlendirilirsiniz.
Portekiz’deki değişken kredi oranı EURIBOR’a endekslenmiştir (Portekiz’in konut kredilerinde faiz oranlarını belirlemek için kullanılan temel bir faiz oranı referansıdır).
Minimum Mevduat ve Kredi-Değer Oranı
Portekiz’de yerleşik olmayanlar için, bir kredinin minimum ön ödeme tutar %30, maksimum kredi-değer oranı ise satın alma fiyatının %70’idir. Bankaların çoğu gayrimenkul değerinin veya satış fiyatının %65-75’ine kadar kredi sunar. Bazı durumlarda, mali sakinler için aynı fiyatın %85- %90’ına kadar borçlanmak mümkündür.
Portekiz’de Yabancı Bir Alıcı Olarak Ne Kadar Konut Kredisi Alabilirsiniz?
Yabancı yatırımcılar, ipotek başvurusu yaparken sıklıkla ne kadar borç alabileceklerini sorarlar. Ancak bu sorunun doğrudan bir cevabı yoktur. Bu, esas olarak Portekiz Merkez Bankası tarafından belirlenen çeşitli faktörlere bağlıdır. Bunlar şunlardır:
- Mülkün fiyatı
- Gayrimenkulün değerlemesi
- Bankaların kredi verme kriterleri
1. Portekiz Merkez Bankası
Yukarıda belirtildiği üzere Portekiz Merkez Bankası, bankaların uyması gereken genel kredi kurallarını belirler. Bankalar ise bunu baz alarak kendi limitlerini belirleyebilir.
Örneğin, Portekiz Merkez Bankası bir gayrimenkulün fiyatının %80’ine kadar finansman sağlamaya izin veriyor. Ancak bireysel bankalar genellikle gayrimenkul değerinin %70’ine kadar kredi veriyor. Diğer bir ifade ile 200.000 € değerindeki bir gayrimenkul için Portekiz Merkez Bankası’nın %80’lik limiti altında maksimum kredi 160.000€ olurken, bir diğer banka daha katı bir %70’lik kredi politikası uygularsa bu miktar 140.000€’ya kadar düşebilir.
2. Gayrimenkul Değerlemesi ve Satın Alma Fiyatı Arasındaki Fark
Dikkate alınması gereken bir diğer önemli faktör ise bankanın gayrimenkul değerlemesidir. Banka size satın alma fiyatının %90’ına kadar finansman sağlasa bile gayrimenkulün resmi değerinin yalnızca belirli bir yüzdesine kadar kredi verecektir.
Dolayısıyla mülkünüzün değerlemesi satın alma fiyatından yüksekse bankanın belirlediği sınırlar dahilinde yine de tam finansman için uygun olabilirsiniz. Değerleme daha düşükse banka krediyi bu daha düşük miktara göre verecektir. Bu durumda daha büyük bir peşinat ödemeniz gerekebilir.
Bankaları Karşılaştırmak
Portekiz konut kredisine (mortgage) başvurmadan önce bankaları karşılaştırmanız oldukça önemlidir. Portekiz’de farklı ev kredileri sunan on beşten fazla banka bulabilirsiniz. Bu bankalardan bazıları şu şekilde:
- BBVA
- Santander
- Banco Best
- Bankinter
- Banco CTT
Portekiz’de Konut Kredisi (Mortgage) Başvurusu Yapmak İçin Gerekli Belgeler
Portekiz bankaları, kredi uygulaması için standart bir belge listesi talep ediyor. Gerekli belgelere ek olarak, çalışma durumunuza bağlı olarak birkaç belge daha sunmanız istenecektir. Gerekli belgeleri aşağıda görebilirsiniz:
- Pasaport kopyası
- Portekiz vergi numarası (NIF)
- Gelir belgesi
- Son üç aya ait kişisel banka ekstreleri (gelen ve giden sermaye dahil)
- Adres kanıtı (son elektrik faturası vb.)
- Son ipotek beyanı
- Tasarruf veya yatırım hesaplarının kanıtı
- Banka referans mektubu
- Mülkün satın alma taahhüdü veya satış sözleşmesi
Bir Çalışansanız
- Bir önceki yılın vergi beyannameleri
- Son üç aylık maaş bordroları
- İşvereninizden gelen referans mektubu (şirkette ne kadar süredir çalıştığınız, brüt yıllık maaşınızın ne kadar olduğu ve ikramiyeler gibi diğer gelirler hakkında bilgi içeren bir mektup)
Serbest Çalışansanız
Limited şirkette en az %20 hisseye sahip olduğunuzda:
- Bir önceki yılın vergi beyannameleri
- Son üç aya ait işletme banka ekstreleri
- Üç yıllık şirket kar ve zararı ve bilanço
Diğer Gelirler
- Son üç ayın emekli maaşı geliri belgesi
- Kiralık mülkler için kira sözleşmesinin kopyası
- Alınan kirayı gösteren son üç aylık beyanlar
- Yatırım sertifikalarının kopyası
Bunlara ek olarak banka, risk düzeyinin değerlendirilmesine göre gerekli diğer belgeleri de isteyebilir.
Konut Kredisi (Mortgage) Başvurusu
Yapılacak ilk şey, bir banka veya kredi komisyoncusu ile temasa geçmek. İlk değerlendirmeden sonra aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:
Mortgage Teklifi
1-2 gün içinde, tam bir kredi teklifi alacaksınız. Bu teklif hazırlarken genellikle bir ücret talep edilir.
Başvuru Formlarının Gönderilmesi
Resmi teklifi aldığınızda, bir başvuru formu dolduracaksınız. Daha sonra diğer ilgili belgeleri sunacaksınız.
Mortgage Resmi Teklifi
Kredi onaylandığında resmi bir teklif alacaksınız. Daha sonra, komisyoncunuz teklifin koşullarını onaylar ve prosedürün geri kalanında size yardımcı olacaktır.
Değerlendirme Raporu
Kredi teklifini aldıktan sonra, banka mülk için bir değerleme belirleyecektir. Değerlemenin tutarı en azından satın alma fiyatı olduğunda ve mülkle ilgili herhangi bir sorun olmadığında, ayrıntılar teyit edilecektir.
Tamamlama Prosedürü
Tamamlanma tarihinden önce, parayı uygun hesaba transfer etmelisiniz. Mülk satın almak için paranızın mevcut olduğunu kanıtladığınızda, borç vereniniz ipotek başvurusunu gerçekleştirecektir. Daha sonra tamamlanma tarihi belli olacaktır.
Tamamlanma
Emlak ve ipotek tapularını Portekiz noterinden önce imzalayıp ilgili tüm vergi ve harçları ödediğinizde, artık mülkün yeni sahibi siz olacaksınız.
Konut Kredisi (Mortgage) Başvurularına İlişkin Ücretler
Normal Ücretler
Düzenli ipotekler, ipotek danışmanlığı hizmetleri için yaklaşık 300 Euro gerektirir ve ipotek prosedürü tamamlandığında iade edilir.
Banka Başvuru Ücreti
Bankaya bağlı olarak, ücret kredi tutarının %150 ile %0.50’si (artı vergi) arasında ücretlendirilir. Bankalar kredi teklifinde bulunamadıklarında, çoğu zaman sizden ücret almazlar.
Banka Değerleme Ücreti
175 ile 500 Euro arasında değişir. Ancak bazen banka bir değerleme yapmış olabilir. Bu durumda, daha fazla değerlemeye gerek kalmayacaktır.
Banka Yasal Ücretleri
Bankanızın mülke karşı ipotek ve ödenmemiş borcu araştırmak için kendi avukatlarına ihtiyacı olacaktır. Ücret sabit değildir; ancak, tüm ücretler 1.100 Euro tutarındadır ve banka yasal ücretleri bu toplam ücrete dahildir.
Avukat Ücreti
Avukatların çoğu sizden mülkün satın alma fiyatının yaklaşık %1- %2’si kadar ücret talep eder.
Vergiler ve Noter Ücreti
Bunlar, satın alma fiyatının yaklaşık %5-6’sını oluşturur.
Pul Vergisi
Kredinin tamamlanmasının ardından Portekiz hükümeti, ipotek tutarının %0.8’ini başvuru sahibinin banka hesabından almaktadır.
Portekiz Golden Visa’ya Konut Kredisi (Mortgage) Alarak Başvurmak
Portekiz Golden Visa programına başvuruyorsanız, yatırımınız için kredi alıp alamayacağınızı merak ediyor olabilirsiniz. Maalesef Portekiz, gerekli minimum yatırım tutarını Portekiz dışındaki hesabınızdan Portekiz’e aktarmanızı gerektiriyor.
Ancak yatırımınız minimum yatırım tutarını aşarsa, aşan kısım için konut kredisi (mortgage) alabilirsiniz. Portekiz’deki bankalar, uluslararası yatırımcılara kredi verme konusunda oldukça uzlaşmacılar.
Get Golden Visa: Biz Kimiz Ve Ne Yapıyoruz?
Get Golden Visa, tam hizmet veren bir yatırım göçmenlik kurumudur. Dünya çapında birçok ülkede yatırım programları ile ikamet ve vatandaşlık konularında uçtan uca çözümler sunuyoruz.
Portekiz’de, Lizbon ve Porto’da, yerel ofislerimiz var. Ekibimizde hukukçuların yanı sıra emlak uzmanları bulunuyor.
Portekiz Golden Visa almak veya Portekiz’de gayrimenkul yatırımı yapmakla ilgilenen, dünyanın her yerinden müşterilerle çalışıyoruz.
Her türlü sorunuzda size yardımcı olması için bizimle iletişime geçin ve deneyimli ekip üyelerimizden biriyle konuşun.
İletişim Formu
Portekiz’de Konut Kredisi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Portekiz’de Konut Kredisi (Mortgage) Alma Kriterleri Nelerdir?
Genellikle, bankalar mali durumunuzu ve mülkün değerlemesini analiz eder.
Hangi Belgeler Gelir Kanıtı Olarak Kabul Edilir?
Bir konut kredisi (mortgage) başvurusunda bulunurken, bir yabancı yatırımcı olarak, örneğin kira geliriniz, temettü ödemeleriniz, maaş geliriniz, yatırım geliriniz ve emeklilik geliriniz gibi farklı belgelerle gelirlerinizi kanıtlayabilirsiniz. Bu gelirler maaş bordroları veya emeklilik bordroları, vergi beyannameleri ve banka hesap özetleri ile kanıtlanır.
Portekiz’de İş Amaçlı Mortgage Almak Mümkün mü?
Evet, iş amaçlı olarak restoran veya dükkan gibi bir mülk satın almayı planlıyorsanız, mortgage alabilirsiniz. Alabileceğiniz maksimum kredi, fiyatın %50’si olur.
Emekliler Portekiz’de Konut Kredisi (Mortgage) Alabilir mi?
Evet, emeklinin düzenli bir emeklilik geliri varsa alabilir.
İnşaat İçin Konut Kredisi (Mortgage) Var mı?
Evet, var. Toplam arazi ve inşaat maliyetinin yaklaşık %50-60’ını alabilirsiniz. Ancak, bu tür bir kredi için başvurmayı planlıyorsanız, bir ipotek komisyoncusuna danışmak en iyisidir.
Portekiz’de Ev Almanın Maliyeti Nedir?
Bir konut kredisi alırken ödemeniz gereken vergiler ve diğer ücretler aşağıdadır:
- Emlak vergisi (IMT): %2 ile %8 arasında değişmektedir.
- Damga Vergisi Vergisi (IMI): Emlak fiyatının %0.8’i
- Emlak tapuları için noter, sicil ve vergi dairesi ücretleri: 1.200 Euro
- Yasal ücretlerin tahmini: 1.800 Euro
Konut Kredisi Almak İçin Yaş Sınırı Nedir?
Bankaların çoğu, 70 yaşına kadar olan borçlulara konut kredisi (mortgage) sunuyor. Bununla birlikte, bazı bankalar 80 yaşına kadar olan kişileri kabul etmektedir.
Yerleşikler ve Yerleşik Olmayanlar İçin Kredi Süresi Nedir?
Yerleşikler için, bankalar 50 yıla kadar vade sunarken, yerleşik olmayanlar için bu süre 30 yıla kadardır.
Mortgage Kredisi İmzalarken Hayat Sigortası Yaptırmak Gerekir mi?
Evet, konut kredisi (mortgage) imzaladığınızda hayat sigortası yaptırmanız gerekir. Bazen bazı bankalar da ev sigortası gerektirir.
EURIBOR nedir?
Euro Bankalararası Teklif Oranı (EURIBOR), temelde Euro bölgesi bankalarının kullandığı bir referans oranıdır. Ortalama faiz oranlarına dayanır. Portekiz’deki kredi oranları da buna bağlıdır.
