İspanya 2013 yılından bu yana uyguladığı yabancı yatırımcıya Golden Vize (Altın Vize) Programı kapsamındaki ‘gayrimenkul’ yatırımı ile oturum alma seçeneğini 3 Nisan 2025’te sona erdirecek.

Yabancı pazarlara yatırım yaparken Avrupa’da oturma izni ve potansiyel olarak vatandaşlık elde etmek isteyen yüksek net servete sahip bireyler için güçlü bir B Planı olarak öne çıkan İspanya Golden Visa programındaki bu değişiklik, sektör gündeminin sıcak maddelerinden… 

İspanya Golden Vize Programını Kaldırıyor mu?

Öncelikle şuna açıklık getirmek gerekir: İspanya, Golden Visa programını tamamen sonlandırmıyor.

İspanya Başbakanı Pedro Sánchez’in Golden Visa’dan gayrimenkul yatırım seçeneğinin kaldırılmasının, konut piyasasını “spekülatif bir ticaretten” çıkarıp temel bir hak haline getirme amacı taşıdığına yönelik açıklamaları akıllara ‘Portekiz’ örneğini getiriyor.

Bu  noktadan hareketle, program kapsamının konut piyasasından uzaklaşsa da diğer yatırım seçenekleriyle devam edeceğinin bir göstergesi olduğunu öngörebiliriz.

Popüler Avrupa Kapısı ‘İspanya Golden Vizesi’ için Kritik Tarih

İspanya’nın yılda ortalama 1 milyar Euro’dan fazla yatırım çeken Golden Visa programı, Nisan 2025 itibarıyla gayrimenkul yatırımı kapsamını sona erdiriyor. Çin, Rusya ve ABD başta olmak üzere birçok ülkenin yatırımcıları için Avrupa’ya açılan kapı olan bu programın kapanışı, konut piyasasında spekülasyonu azaltmayı hedefliyor ancak yatırımcılar arasında büyük bir belirsizlik yaratıyor. Şimdi gözler alternatif adreslere çevrilmiş durumda: Yunanistan, Portekiz ve Malta, yatırımcılar için yeni duraklar olarak öne çıkıyor; örneğin Yunanistan, sadece 250 bin Euro yatırımla Schengen bölgesine giriş imkânı sağlıyor. İspanya’nın aldığı bu kritik karar, yatırım yoluyla göç endüstrisinin geleceğini şekillendirecek önemli bir dönüm noktası olacak.

Değiştirilen yasa 3 Nisan 2025’te yürürlüğe girdiğinde, AB dışındaki vatandaşlar artık sadece yüksek değerli mülk satın alarak İspanya’da ikamet ve Avrupa’da hareket özgürlüğü elde edemeyecek. Bu da Avrupa oturum iznine giden popüler bir yolun sonu anlamına geliyor.

İspanya Golden Visa Programı Hâlâ Geçerli mi?

Senato ve Mecliste geçen, kasımda kabul edilen ve 3 Ocak’ta Resmi Gazete’de yayımlanan kanun gereği Avrupa Birliği (AB) dışındaki ülkelerin vatandaşlarına yatırım yapmaları ya da ev satın almaları halinde oturma izni hakkı tanıyan “altın vize” programı,  gayrimenkul seçeneğini sona erdirecek.

İspanya Golden Visa Programı’ndan gayrimenkul yatırım seçeneğinin çıkarılmasının ardından hangi alternatifin devreye alınacağı henüz netlik kazanmadı.

Programa dair gelişmeler ve değişiklikler resmi olarak açıklandığında sizleri bilgilendireceğiz.

İspanya Hükümeti Golden Visa Programıyla İlgili Neden Bu Kararı Aldı?

Ekonomik krizden dolayı, dönemin sağ hükümetinin kararıyla 2013’te yürürlüğe giren uygulamayla, 500 bin avrodan yüksek değerde ev satın alan veya 1 milyon avronun üzerinde yatırım yapan AB dışı ülkelerin vatandaşlarına “Golden Vize” veriliyordu.

Başvuru sahiplerine ve ailelerine, Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat, hareket özgürlüğü ve iş esnekliği gibi avantajlar sağlayan İspanya Golden Visa Programı, 2013’ten bu yana hem yabancı sermaye akışını artırarak İspanya ekonomisine katkı sağladı hem de çeşitli kültürlerden bireylerin ülkeye entegrasyonunu kolaylaştırdı.

Ancak, bazı eleştiriler programın yerel halkın barınma maliyetlerini artırdığı yönünde odaklandı. Bu eleştiriler, hükümetin programın ‘gayrimenkul’ seçeneğini sonlandırma kararında etkili oldu.

2022 yılında AB Sivil Özgürlükler, Adalet ve İçişleri Komitesi altın pasaportların yasaklanması yönünde oy kullanmış ve AB’ye vizesiz erişimi olan üçüncü ülkelerden altın pasaport uygulamalarına son vermelerini istemişti. Yatırım Göçü ve Golden Vize Programları üzerine çalışan uzmanlar ise kara para aklamak için daha kolay ve ucuz alternatiflerin de bulunduğunu, hatta aynı şeyi öğrenci veya iş vizesiyle yapabilmenin bile söz konusuyken yatırımcıların 500 binden başlayan yatırım tutarlarını bunun için kullanmayı tercih etmesinin çok da muhtemel olmadığını savunuyor.

İspanya Golden Visa Programı kapsamında ev satın almak isteyen gayrimenkul yatırımcıları için son tarih nedir?

Golden Visa programından faydalanmak amacıyla İspanya’da gayrimenkul satın almak isteyen yatırımcılar için kritik tarih 3 Nisan 2025. Bu düzenleme kapsamda yatırımcıların Mart ayının son haftasına kadar emlak satın alım sürecini tamamlamaları gerekiyor.

Mevcut Başvuru Sahipleri, Geçerli İzin Sahiplerinin Durumunda Değişiklik Olacak mı? 

Kanunun yürürlüğe girmesinden önce talepte bulunanların da “altın vize”den yararlanabilecekleri bildirildi. 

İstatistikler ile İspanya Golden Visa  ve Yatırımcı Profili

Hükümetin basın açıklamasına göre, Golden Visa Programını tercih eden yatırımcılar daha çok şu ülkelerden:

• Çin
• Rusya
• Birleşik Krallık
• ABD
• Ukrayna
• İran
• Venezuela
• Meksika

Programdan yararlananlarla ilgili dikkat çeken diğer veriler ise şöyle:

• Programa başvuran yatırımcıların yüzde 96’sı gayrimenkul alımına yöneldi. 
• Golden Vizelerin %94’ü büyük şehirlerde verilen konut yatırımlarına dayanıyor. 
• 2013’ten itibaren yaklaşık 15 bin 300 başvuru sahibi (aile dahil 35 bine yakın) oturum hakkı kazandı.
• Gayrimenkul yatırımı üzerinden 6 bin 200’den fazla Golden Visa verildi.
• 2023 yılında, yabancı alıcılar, İspanya’da 87 binden fazla mülk satın aldı. 
• Bu rakam, gerçekleşen toplam gayrimenkul satışının %15’ini kapsıyor.
• Brexit sonrası Birleşik Krallık’tan ve ABD’den gelen yatırımcı sayıs ciddi oranda arttı.
• 2021-2023 aralığında Barselona’da program kapsamındaki konut alımları, şehrin yıllık konut satışlarının %5,3’ünü oluşturdu.

Program Değişikliğinin İspanya Konut Piyasası ve Potansiyel Yatırımcı Davranışlarına Etkisi 

İspanya’nın Golden Visa programını Avrupa Birliği’nde oturum hakkı elde etmek ve orada yeni bir yaşam kurmak için en uygun yol olarak gören birçok potansiyel yatırımcı, bu karardan büyük ölçüde etkilenecek. 2024’ün başlarında ani bir şekilde duyurulan bu politika değişikliği, yatırımcıların alternatiflerini yeniden değerlendirmesine neden olurken, küresel gayrimenkul piyasasında ve genel olarak yatırım temelli göç kavramında önemli bir değişimi de gündeme getirdi.

Golden Visa programları genellikle çeşitli yatırım seçenekleri sunsa da, gayrimenkul yatırımı en çok tercih edilen alternatif olmaya devam ediyor ve bu da gayrimenkul değerlerini etkileyebiliyor. Ancak gayrimenkul uzmanları, İspanya’nın yılda yalnızca yaklaşık 2.000 başvuru aldığını ve 48 milyon nüfuslu bir ülke için bu sayının piyasa üzerinde kayda değer bir etkisinin olmadığını vurguluyor.

Avrupa’da B Planı Arayışı

İspanyol devlet televizyonu RTVE’nin raporuna göre, İspanya hükümeti, 2024’te Golden Vize uygulamasını sona erdirme planını duyurduktan sonra Çinli yatırımcılar ülkeye gayrimenkul almak için akın etti. 

Amerikalılar da benzer şekilde şimdiden bir sonraki potansiyel destinasyonlarını düşünüyorlar. İspanya’ya alternatif arayan ve önündeki seçenekleri değerlendiren Amerikalılar için en popüler alternatif destinasyon ise Yunanistan olarak öne çıkıyor.

İnternet kullanıcılarının davranışlarına yönelik verilere bakıldığında, son bir ayda ABD’de Google’da ‘Yatırım Yoluyla İkamet’ aramasında %24,9’luk bir artış söz konusu. ‘Yunanistan Golden Visa’ olarak yapılan internet sorguları da sadece iki ay içinde %50,4’lük önemli bir artış gösterdi. Bu artışın muhtemel nedeni, Amerikalıların İspanya’nın Altın Vize programı sona ermeden önce İspanyol oturumu elde etmek için acele etmeleri.  Zira Yunanistan’ın Altın Vize programı, İspanya’nınkine göre daha uygun fiyatlı bir alternatif (264.208 $ minimum yatırım şartı) olarak öne çıkıyor.

Golden Vize kapsamında ülkeler çeşitli yatırımlar sunsa da, başvuru sahiplerinin birçoğu konut satın almayı tercih ediyor, bu da emlak fiyatlarını etkileyebilir. Ancak pek çok emlak uzmanı da İspanya’nın yılda yaklaşık 2 bin başvuru kabul ettiği verilerinden yola çıkarak 48 milyon nüfuslu bir ülkede 2 bin konut satışının önemsiz olduğunu vurguluyor. 

Golden Visa’da Alternatif Destinasyonlar: Yunanistan’a Erken Yatırım Yönelimi 

Eleştiriler, İspanya’daki konut arzının genellikle popüler bölgelerde yoğunlaştığını ve buralarda uygun fiyatlı konut bulma sorununun olabileceği yönünde. Idealista’dan Francisco Iñareta’ya göre, Golden Visa’nın doğrudan konut krizine sebep olduğu söylenemez. Ancak, artan konut talebi ve arzın yetersizliği nedeniyle fiyatların yükselmesi, bu yatırım programının dolaylı olarak yerel halkın konut satın alma gücünü olumsuz etkileyebileceği şeklinde yorumlanıyor.

Yunanistan: Geleneksel Gayrimenkul Yatırımcıları İçin En Düşük ve Hâlâ Mevcut Tek Seçenek

ABD vatandaşlarının odağı şimdiden en misafirperver Golden Vize ülkelerinden biri olan Yunanistan’a kaydı. İspanya kapılarını kapattıktan sonra bu ilgi katlanarak artabilir. Bu da Yunanistan’ı erken yatırım yapmak için çekici bir yer haline getiriyor.

Yunanistan, Golden Vize programıyla Avrupa’daki en hızlı oturum alma süreçlerinden birini sunuyor. 

Daha önce Avrupa’nın en düşük yatırım tutarlarından biri olan sadece 250.000 Euro ile yatırım yapılarak oturum alınabilirken, şu anda bu tutar yükseltildi.

Bir diğer avantajı da Golden Vize sahiplerinin vizelerini korumak için sürekli olarak Yunanistan’da kalmaları gerekmemesi.

Yatırımcıların Beklentisini En Çok Karşılayan Program ‘Yunanistan Golden Visa’

Get Golden Visa ekibinin gerçekleştirdiği  sayısız yatırımcı görüşmesinden edindiği içgörü yatırımcı davranışlarına ilişkin oldukça dikkat çeken bazı gerçekliklere işaret ediyor. Yatırımcıların Golden Visa Programları başvurularında 3 öne çıkan ortak eğilim söz konusu:

• Bağış yoluyla yatırım yapmak yerine gayrimenkul yatırımı tercihi
• Karayip Adaları gibi okyanusun bir ucundaki noktalar yerine Avrupa Birliği dahilinde programlar 
• Hayatlarını kısa vadede yatırım yaptıkları lokasyona taşımak yerine, uzun vadeli planlama. (Bu nedenle de yatırımlarını Türkiye’ye çok da uzak olmayan bir yerde yapma tercih ediyorlar)

Bu üç maddenin üçünü de aynı anda yerine getiren tek program Yunanistan Golden Visa Programı olarak öne çıkıyor.

Yunanistan Golden Vize Programı Avantajları

• Minimum kalış süresi yoktur.
• Uzaktan başvuru yapılabilir.
• Schengen bölgesinde vizesiz seyahat özgürlüğü sağlar.
• Kamu sağlık ve eğitim hizmetlerinden yararlanılır.
• En düşük yatırım eşiği (250.000 Euro’dan başlayan yatırımlar).
• Başvuru sahibinin eşi, 21 yaş altı çocukları, kendi ve eşinin ebeveynleri programa dahil edilebilir.
• Yunanistan’da yükselişe geçen emlak piyasası yatırım için caziptir.
• Uluslararası gelirler Yunanistan dışında elde edildiğinde, çifte vergilendirme anlaşması sayesinde avantaj sağlanabilir.
• Yunanistan, emekliler ve dijital göçebeler gibi özel gruplara ek vergi teşvikleri sunar.

İtalya: Avrupa’da Daha Hızlı Oturum İzni Seçeneği ve AB Golden Visa Programlarının Yeni Yükselen Yıldızı

AB dışı yatırımcılara çeşitli yatırım seçenekleri sunarak oturum izni sağlayan ancak  gayrimenkul yatırımını doğrudan bir seçenek olarak sunmayan İtalya, yatırım yolları ve sunduğu bazı avantajlar açısından öne çıkıyor. Diğer Avrupa Golden Visa programları ile kıyaslandığında devlet onaylı yenilikçi start-up yatırımlarını bir seçenek olarak sunması bakımından benzersiz… Çoğu Avrupa ülkesi, gayrimenkul ve finansal varlıklara odaklanırken, İtalya’nın programı, ekonomik büyümeyi teşvik eden sektörlere yatırım seçeneğini destekliyor.

İtalya ayrıca, yatırımcılar ve aileleri için ideal bir sağlık sistemi, yüksek standartta eğitim olanakları ve zengin kültürel miras erişimi gibi avantajlar sunar. İşte İtalya’da yatırım yoluyla oturum almak için gereken, Golden Vize Programındaki yatırım seçenekleri:

• Yenilikçi Start-uplara Yatırım: En az €250.000 tutarında yatırım yaparak, İtalyan makamlarınca onaylanmış yenilikçi bir start-up’a sermaye sağlamak. ​
• İtalyan Şirketlerine Sermaye Katkısı: En az €500.000 tutarında yatırım yaparak, İtalya’da faaliyet gösteren bir şirkete sermaye katkısında bulunmak. ​
• Devlet Tahvili Satın Alımı: En az €2.000.000 tutarında İtalyan devlet tahvili satın almak. ​

Bu yatırım seçeneklerinden birini tercih eden yatırımcılar, ilk etapta 2 yıllık oturum izni alırlar ve bu süre sonunda izinlerini 3 yıllık dönemlerle yenileyebilirler. İtalya’da 10 yıl ikamet eden yatırımcılar, vatandaşlık başvurusunda bulunma hakkına sahip olurlar. 

Dikkat Çeken Rotasyon: Macaristan

Macaristan, “Guest Investor Program” (GIP-Misafir Yatırımcı Programı) adı altında, 250 bin Euro’luk gayrimenkul yatırım fonları, minimum 500 bin Euro değerinde konut satın alımı veya ülkedeki bir yükseköğretim kurumuna yapılacak en az 1 milyon Euro bağış karşılığında oturum izni veriyor.

Portekiz: Yatırım Karşılığında AB Vatandaşlığına Giden Tek B Planı Rotası

Portekiz, emlak yatırımı seçeneğini kaldırsa da, fon yatırımıyla minimal fiziksel bulunma şartıyla hâlâ en avantajlı Golden Visa programlarından biridir. 5 yıl boyunca minimum kalış ve yatırım koşullarını yerine getirerek Portekiz vatandaşlığı alınabilir. Vatandaşlık süreci, başvuru tarihinden itibaren başlar.

Özellikle Portekiz’in 2024’te vatandaşlık yasasını değiştirmesi, Golden Visa programını daha cazip hale getirdi. Artık, Golden Visa sahipleri, 5 yıllık bekleme süresinin sonunda vatandaşlık başvurusu yapabiliyor. Bu süre, oturum izni başvurusu yapıldığı andan itibaren başlıyor ve onay sürecini beklemeye gerek kalmıyor. Bu değişiklikten sonra fon yatırımları, programdaki en popüler yatırım yöntemi haline geldi. Journal of Ethnic and Migration Studies dergisinde yayımlanan bir araştırmaya göre, 2013-2019 yılları arasında Portekiz’in yabancı yatırımlarının yüzde 14,4’ü altın vize yoluyla geldi. Bu oran aynı dönemde Letonya’da yüzde 12,2, Yunanistan’da ise yüzde 7’nin üzerindeydi.

Malta: Akdeniz’in Merkezinde Popüler Seçenek

Malta’nın Bireysel Yatırımcı Programı (MIIP), Avrupa Birliği vatandaşlığı almak için kolay bir yol sunar. Program, bağış ve yatırım yoluyla Malta vatandaşlığı almanızı sağlar.

• Ülkede 36 ay yaşadıysanız 600.000 Euro; 12 ay yaşadıysanız 750.000 Euro katkıda bulunmanız gerekmektedir.
• Ayrıca, yatırım yoluyla Malta vatandaşlığı için 700.000 Euro değerinde bir gayrimenkul yatırımı veya en az 16.000 Euro yıllık kira için bir mülk kiralaması gerekmektedir.
• Malta vatandaşlığı, başvuranlara ve ailelerine, Avrupa Birliği’nin herhangi bir yerinde yaşama, çalışma ve eğitim alma hakkı da dahil olmak üzere AB vatandaşlarının sahip olduğu tüm hakları sağlar.
• Başvuru sahipleri, Malta vatandaşı olduktan sonra Avrupa pasaportuna sahip olur ve bu pasaport, İngiltere, ABD ve Kanada da dahil olmak üzere 180’den fazla ülke ve bölgeye vizesiz erişim sağlar.
• Malta vatandaşlığı başvuru sürecinin tamamlanması bir yıla kadar sürebilir. Malta, Avrupa Birliği’nin tam üyesi ve AB Schengen bölgesinin bir parçasıdır. 

Get Golden Visa: Biz Kimiz ve Size Nasıl Yardımcı Olabiliriz?

Yatırım göçü konusunda 10 yılı aşkın deneyime sahip küresel bir firma olarak, Get Golden Visa, İstanbul, Londra, Portekiz ve Atina’daki ofislerinde, deneyimli ekibiyle yatırımcılara, asgari yatırım eşiğini karşılamak, oturum izni başvurusunda başarılı olmak ve yeni ev sahibi ülkelerinde yerleşmek için kişiselleştirilmiş rehberlik ve danışmanlık sunar.

İspanya’nın program kapanışından etkilenen veya AB oturumu arayışında olan potansiyel yatırımcılara, özel koşullarınızı görüşmek ve fırsatlarınızı belirlemek için hemen bir danışmanlık randevusu almayı öneriyoruz.