Yunanistan Başbakanı Kiryakos Miçotakis, AB dışındaki ülkelerden gelen alıcıların gayrimenkul satın alırken ödediği devir-transfer vergisinin %3’ten %15’e çıkarılmasının planlandığını açıkladı.
Yunanistan’da 20’den fazla güvenilir yerel mlk geliştirici ile çalışan Get Golden Visa olarak, bu gelişmenin Golden Visa yatırımcıları açısından ne anlama geldiğini yakından takip ediyoruz.
Açıklanan değişiklik hayata geçerse, gayrimenkul yoluyla Golden Visa yatırımının toplam maliyetinde önemli bir artış yaratabilir. Ancak bugün itibarıyla kritik bir ayrım var: %15 oranı henüz yürürlükte değil ve düzenlemenin Yunanistan Golden Visa yatırımlarına nasıl uygulanacağını gösteren nihai bir kanun metni de yayımlanmış değil.
Yunanistan’da Devir Vergisi değişikliği ne anlama geliyor?
Yunanistan’da gayrimenkul satın alımlarında uygulanan standart devir vergisi bugün %3 seviyesinde. Belediye payıyla birlikte efektif oran yaklaşık %3,09’a ulaşıyor.
Yunanistan Başbakanı Kiryakos Miçotakis, AB dışındaki ülkelerden gelen alıcıların gayrimenkul satın alırken ödediği devir vergisinin %3’ten %15’e çıkarılmasının planlandığını açıkladı. İlk açıklamalarda yeni oranın Ocak 2027’de yürürlüğe girmesi öngörülürken, Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı’nın 7 Eylül’de yayımladığı resmi tedbir paketinde uygulama tarihi 1 Temmuz 2027 olarak belirtildi.
Söz konusu vergi yıllık emlak vergisi ENFIA değil; gayrimenkul satın alınırken alıcı tarafından ödenen devir vergisi.
Resmi sunuma göre artış konut alımlarını hedefliyor; ticari gayrimenkuller, arsalar ve diğer gayrimenkul türleri kapsam dışında tutuluyor. Söz konusu vergi yıllık emlak vergisi ENFIA değil; gayrimenkul satın alınırken alıcı tarafından ödenen devir vergisi.
Uygulamanın devam eden işlemlere nasıl yansıyacağı ve hangi işlemlerin mevcut %3 oranını koruyabileceği gibi geçiş hükümleri ise henüz açıklanmış değil.
Yunanistan Golden Visa yatırımının maliyeti ne kadar artabilir?
%15 oranının resmi tedbir paketinde açıklandığı şekliyle mevzuata girdiğini ve ilgili Golden Visa konut yatırımlarına ayrıca bir istisna tanınmadığını varsayarsak, maliyet farkı oldukça yüksek olabilir.
€800.000 değerindeki bir Golden Visa gayrimenkulünde bugün yaklaşık €24.000 olan %3 devir vergisi, %15 oranında €120.000’a çıkabilir. Bu da yaklaşık €96.000 ek maliyet anlamına geliyor.
€400.000’luk bir yatırımda fark yaklaşık €48.000, €250.000’luk dönüşüm veya restorasyon kapsamındaki bir yatırımda ise yaklaşık €30.000 olabilir.
Ancak bunlar mevcut Golden Visa maliyetleri değil. Rakamlar yalnızca %15 oranının yasalaşması ve Golden Visa yatırımlarına istisnasız uygulanması halinde ortaya çıkabilecek ek vergisel yükü gösteriyor.
Golden Visa yatırımcıları için ne değişebilir?
Resmi tedbir paketine göre düzenleme, AB ve EEA dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarının konut alımlarını kapsıyor. Yunanistan’da uzun dönem ikamet statüsüne sahip kişiler ise kapsam dışında tutuluyor. Herhangi bir istisna söz konusu olmadığı takdirde düzenleme Golden Visa yatırımcılarını doğrudan etkileyecek.
Dolayısıyla yatırımcıların asıl dikkat etmesi gereken açıklanan %15’lik oranın nasıl ve hangi koşullarla uygulanacağı. Bu detaylar nihai mevzuat yayımlandığında netleşecek.
Zamanlama açısından takip edilmesi gereken bir başka konu da yeni konut alımlarındaki %24 KDV uygulamasının askıya alınması. Mevcut düzenlemeye göre bu uygulamanın 2026 sonunda sona ermesi öngörülüyor. Geçmişte olduğu gibi yeniden uzatılıp uzatılmayacağı ise henüz belli değil. Bugün bu kapsamdaki işlemlerde alıcılar %24 KDV yerine mevcut gayrimenkul devir vergisi rejimine tabi olabiliyor.
Yatırımcılar bu dönemde neye dikkat etmeli?
Bu tablo, Yunanistan’ı değerlendiren yatırımcılar açısından önümüzdeki ayları daha önemli bir fırsat penceresi haline getiriyor. Golden Visa’ya uygun, yatırım açısından güçlü ve doğru fiyatlanmış gayrimenkul stoku sınırsız değil. Özellikle iyi lokasyonlarda, güçlü yatırım potansiyeline sahip ve işlem takvimi öngörülebilir projelerde mevcut seçeneklerin azalması mümkün.
1 Temmuz 2027 olarak açıklanan uygulama tarihi, halihazırda Yunanistan’da yatırım değerlendiren kişiler açısından işlem takvimini daha önemli hale getiriyor. Özellikle proje yatırımlarında yalnızca gayrimenkulün bugün seçilmesi değil, tapu devrinin hangi tarihte tamamlanabileceği de dikkate alınmalı.
Bugün yatırımcıların önünde hala mevcut vergi rejimi altında sunulan, Golden Visa’ya uygun ve cazip fiyat seviyelerini koruyan proje seçenekleri bulunuyor. Bu nedenle önümüzdeki dönemde asıl avantaj, piyasadaki güçlü stokları erken tespit ederek fiyat, kira potansiyeli ve işlem takvimi açısından gerçekten iyi bir yatırım fırsatı sunan gayrimenkulleri doğru zamanda değerlendirebilmek olacak.
Tapu takvimi neden önemli?
Yeni açıklama, halihazırda Yunanistan’da gayrimenkul veya proje değerlendiren yatırımcılar için işlem takvimini daha önemli hale getiriyor.
Resmi pakette yeni oranın 1 Temmuz 2027’den itibaren uygulanmasının öngörülmesi, bu takvimi daha somut hale getiriyor. Ancak rezervasyon, depozito, ön sözleşme veya devam eden bir satın alma işleminin yeni düzenleme karşısında nasıl değerlendirileceğine ilişkin geçiş hükümleri henüz açıklanmış değil.
Bu nedenle projenin ne zaman tapuya hazır olacağı ve devir işleminin ne zaman tamamlanmasının öngörüldüğü, satın alma sürecinin başında değerlendirilmesi gereken konular arasında.
Henüz kanun metni yayımlanmadığı için uygulamanın detayları ve devam eden işlemlere ilişkin geçiş hükümleri netleşmiş değil. Bu nedenle Yunanistan’da halihazırda yatırım değerlendirenler açısından önümüzdeki aylar, mevcut projeleri, fiyatları ve işlem takvimlerini yakından değerlendirmek için önemli bir dönem.
Özellikle nitelikli Golden Visa gayrimenkullerinde mevcut stok ve işlem süreleri, yatırım kararının vergi kadar önemli bir parçası olacak. Amaç vergi değişikliği nedeniyle acele etmek değil; mevcut koşullarda iyi bir yatırım fırsatı varsa, yalnızca mevzuatın netleşmesini beklemek adına bu fırsatı gözden kaçırmamak.
Konut politikası Golden Visa’yı nasıl etkileyebilir?
Yunanistan hükümeti düzenlemenin amacını, üçüncü ülke vatandaşlarından gelen ek konut talebini sınırlamak, gayrimenkul fiyatları üzerindeki baskıyı azaltmak ve yerel halkın konuta erişimini desteklemek olarak açıklıyor.
Golden Visa açısından ise bütün gayrimenkul yatırımları aynı nitelikte değil.
Resmi tedbir paketinin ticari gayrimenkulleri ve diğer gayrimenkul türlerini kapsam dışında bırakması nedeniyle, özellikle ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesine dayanan €250.000 Golden Visa kategorisinin yeni vergi rejimi altında nasıl ele alınacağı önemli uygulama başlıklarından biri olacak.
Bu nedenle nihai düzenlemenin farklı Golden Visa yatırım kategorilerini nasıl ele alacağı da önemli olacak.
AB dışından Yunanistan gayrimenkullerine ne kadar yatırım geliyor?
Öte yandan resmi veriler, AB dışından gelen gayrimenkul talebinin büyüklüğünü de ortaya koyuyor. Bakanlığın sunumuna göre Yunanistan’a yönelik net doğrudan yabancı gayrimenkul yatırımları 2025’te €2,06 milyar seviyesinde gerçekleşirken, bunun yaklaşık €1,22 milyarı AB dışındaki yatırımcılardan geldi. Türkiye kaynaklı gayrimenkul yatırımları ise aynı yıl €214 milyon olarak kaydedildi.
Golden Visa yatırımcıları şimdi ne yapmalı?
Sürece yeni başlayacaklar için şunu hatırlatmakta fayda var. Resmi tedbir paketinde 1 Temmuz 2027 olarak belirtilen tarih, yatırım planlayanlar açısından dikkate alınması gereken somut bir takvim oluşturuyor. Bununla birlikte değerlendirilen gayrimenkulün tapu takviminin, yatırım niteliğinin ve mevcut vergi rejiminden yararlanma koşullarının birlikte değerlendirilmesi önemli.
Özellikle proje yatırımlarında zaman ilerledikçe uygun stokların değişebileceği ve bazı projelerin tapu takviminin 1 Temmuz 2027 sonrasına sarkabileceği göz önünde bulundurulmalı.
Bağımsız danışmanlık yaklaşımımız kapsamında, 20’den fazla güvenilir yerel mülk geliştirici ile çalışıyor; farklı lokasyonları, projeleri ve yatırım modellerini yatırımcının bütçesi, hedefleri ve zamanlamasına göre karşılaştırıyoruz. Amaç yalnızca Golden Visa kriterlerini karşılayan bir gayrimenkul bulmak değil, yatırım açısından da hedeflerinize uygun seçeneği belirlemek.
Get Golden Visa olarak Yunanistan’daki mevzuat ve operasyonel gelişmeleri yakından takip ediyoruz. Yunanistan Golden Visa’yı değerlendiriyorsanız, mevcut seçenekleri ve yatırımınızın zamanlamasını ekibimizle değerlendirebilirsiniz.
İletişim Formu
