Not: Portekiz Golden Visa’ya hak kazanmak için gayrimenkul yatırımı yapabileceğiniz alanlar 1 Ocak 2022’den itibaren kısıtlandı. Lizbon, Porto veya sahil kasabalarında emlak yatırımı yapmak istiyorsanız sadece ticari mülk alarak programa kabul edilebilirsiniz.
Bir yatırımcıyı Portekiz Golden Visa almaya hak kazandıran birkaç farklı yatırım yöntemi bulunuyor. Bunlar arasında gayrimenkul edinimi açık ara en popüler olanıdır.
Bununla birlikte, gayrimenkul edinme modülünde birden fazla seçenek mevcut. Ya 500.000 Euro tutarına bir mülk edinebilir ya da asgari yatırım değerinin 350.000 Euro’ya düştüğü bir kentsel rehabilitasyon seçeneği tercih edebilirsiniz!
Adından da anlaşılacağı gibi, bu seçeneğin amacı kentsel rehabilitasyonu teşvik etmek ve yatırımcıya karşılığında mülkün yenilenmesine katkıda bulunmak için bir dizi fayda sunmaktır. Bu yazıda, Portekiz Golden Visa 350.000 Euro’luk gayrimenkul seçeneğinin, avantaj ve dezavantajlarını derinlemesine inceleyeceğiz.
Kesin bir tarih belirlenmiş olmasa da, Portekiz Golden Visa Programı’nın 2023 yılının sonuna kadar sona ermesi söz konusu. Yasanın ne zaman yürürlüğe gireceği henüz net değil; fakat son açıklamalara göre yeni yasa geriye dönük herhangi bir etki göstermeyecek. Yeni başvuruların kabul edileceği ve bekleyen başvuruların ve yenilemelerin yılda en az 7 gün kalma şartı korunarak D2 Girişimci Vizesine geçiş yapacağı belirtiliyor. Hukuk danışmanları, programın sağladığı fırsatlardan yararlanmak isteyenler için derhal harekete geçme tavsiyesinde bulunuyorlar.
Gayrimenkul Yatırımı İçin Golden Visa
SEF (Portekiz Yabancılar ve Sınır Hizmetleri) tarafından sağlanan verilere göre, Portekiz’e Ekim 2012 ile Ocak 2022 arasında 10.348 adet Golden Visa başvurusu yapıldı. Bu başvuru sahiplerinin %94’ü gayrimenkul yatırım rotasını tercih etti.
Gayrimenkul, Golden Visa programındaki en popüler yatırım yoludur. Bununla birlikte, birçok insanın bilmediği şey, programa hak kazanmak için iki farklı gayrimenkul yatırım yöntemi bulunması. İki yöntem, gereken minimum yatırım miktarı da dahil olmak üzere pek çok açıdan birbirinden oldukça farklıdır.
Klasik Gayrimenkul Yatırımı – Kentsel Rehabilitasyon Gayrimenkul Yatırımı
Golden Visa İçin “Klasik” Gayrimenkul Yatırımı
Başlangıçta, Portekiz Golden Visa Programı, oturma iznine hak kazanmak için yalnızca bir tür gayrimenkul yatırım opsiyonu sundu.
Bu “klasik” tip gayrimenkul yatırımında, yatırımcının toplam 500.000 Euro değerinde bir veya daha fazla mülk satın alması gerekiyordu. Bu mülklerin yeni, restore edilmiş veya eski olması, hatta satın alındığı sürece bu gayrimenkulün Portekiz’de nerede olduğu önemli değildi.
Golden Visa İçin Kentsel Rehabilitasyon Gayrimenkul Yatırımı
Portekiz hükümeti 2015 yılında Golden Visa programında bir değişiklik yaparak ek bir gayrimenkul yatırımı opsiyonu sağladı.
Bu yatırım yönteminin detayları şunlardır:
- Mülk 30 yıldan daha uzun bir süre önce inşa edilmiş veya bir kentsel rehabilitasyon bölgesinde bulunmalı.
- Elde edilen mülk belediye yönetmeliklerine uygun olarak rehabilite edilmeli.
- Mülkün satın alma fiyatı ve yenileme çalışmalarının toplam tutarı 350.000 Euro’ya eşit veya daha fazla olmalı.
Bu yatırım yöntemini uygulamak için gereken “ekstra çaba” hesaba katıldığında, minimum yatırım tutarı 350.000 Euro ile 500.000 Euro’dan önemli ölçüde düşüktür. Tekrar edeceğiz: 350.000 Euro minimum tutar emlak fiyatı + yenileme çalışmalarını içerir.
Not: Eğer değerleme konusu mülk veya gayrimenkuller Portekiz içinde “düşük yoğunluklu bölgelerde” bulunuyorsa, minimum yatırım tutarı %20 daha düşürülür ve tutar 280.000 Euro’ya düşer.
Rehabilitasyon Gayrimenkul Yatırımı İçin Gereklilikler
Portkeiz Golden Visa için 350.000 Euro iyileştirilmiş gayrimenkul yatırım rotasının temel gereksinimleri şunları içerir:
Mülk Gereklilikleri: En az 30 yıl önce inşa edilmiş olmalı veya konum bir Kentsel Rehabilitasyon Alanı olmalıdır,
Rehabilitasyon/ Yenileme Gereklilikleri: mülk yenileme faaliyetleri iş sözleşmeleri ile kanıtlanmalıdır,
Satın Alma Gereksinimi: Mülk edinmenin bedelsiz kanıtı sunulmalıdır,
Asgari Yatırım Tutarı: 350.000 Euro emlak tutarı + yenileme faaliyetlerini karşılamalıdır.
Golden Visa ana başvuru sahibinin hissesi 350.000 Euro’yu kapsadığı sürece mülk ortak mülkiyet temelinde edinilebilir. Tam tersi, birden fazla mülk, ana başvuru sahibi tarafından 350.000 Euro’ya satın alınabilir ve yine bu program için uygun olacaktır.
350.000 Euro Gayrimenkul Rehabilitasyon Seçeneğinin Avantajları
Bu özel yatırım seçeneği ile Portekiz, uluslararası yatırımcıları emlak piyasasına çekmeye devam ederken, eski mülklerin ve rehabilitasyona ihtiyaç duyan alanların restorasyonunu teşvik etmeyi amaçlıyor. Bu opsiyon, Portekiz şehirlerindeki emlak koşullarının iyileştirilmesine yardımcı olacak.
Portekiz’de Golden Visa almanın standart avantajları şunlardır:
- Portekiz’de yaşama ve çalışma hakkı
- Ek vize olmadan Schengen dönemi içinde seyahat etme özgürlüğü
- Vizeyi ailenin geri kalanına yayma yeteneği
- Beş yılın sonunda Portekiz vatandaşlığına başvurma şansı
- Peki, 350.000 Euro seçeneğini özel kılan nedir? Avantajı:
Diğer Golden Visa Yatırım Seçeneklerine Göre Daha Az Yatırım
Klasik gayrimenkul yatırım programında, başvuru sahibinin Portekiz’deki bir mülke minimum 500.000 Euro harcaması gerekiyor. Sermaye transferi yatırım programında, başvuru sahibinin ülkeye en az 1.000.000 Euro transfer etmesi bekleniyor. Gayrimenkul rehabilitasyon seçeneğinde ise asgari yatırım gereksinimi sadece 350.000 Euro’dur.
Önemli Not
Minimum 350.000 Euro yatırım tutarı hem mülk edinme maliyetini hem de yenileme maliyetlerini kapsar. Örneğin, edinilen mülk 290.000 Euro olabilir ve yenileme 60.000 Euro’ya mal olabilir, bu da toplam yatırım tutarını 350.000 Euro yapar.
Ayrıca 350.000 Euro eşiği içinde birden fazla mülke yatırım yapabilirsiniz. Sırasıyla 140.000 Euro ve 160.000 Euro’luk iki mülkün toplam yenileme maliyeti 50.000 Euro olacak şekilde yenileneceğini varsayalım. Ayrıca bu mülklerin her ikisinin de bir kentsel rehabilitasyon alanında olduğunu veya en az 30 yaşında olduğunu düşünelim. Toplam tutar 350.000 Euro’dur ve sizi Portekiz Golden Visa programına başvurmaya hak kazandırır.
350.000 Euro Emlak Seçeneğinin Zorlukları
Portekiz hükümeti yatırımcılara daha düşük bir yatırım opsiyonu sunarken, 500.000 Euro’luk gayrimenkul seçeneğini geri plana atmak istemedi. Bu yüzden bu seçenek düzenlenirken bazı zorluklar da eklenmiş oldu.
Buna göre, yatırımcılar olarak, mevcut seçenekler üzerinde uygun bir araştırma yapmalı ve kapsamlı bir durum tespiti yapmalısınız. Dikkat edilmesi gereken hususların kapsamlı bir listesini içeren bir kontrol listesi oluşturduk. Her durumda, arayışınızda bir profesyonelden destek almanızı tavsiye ederiz. Deneyimli ekibimizle iletişime geçmekten çekinmeyin.
Emlak Gereksinimleri
Birincil zorluk, hem programın kriterlerine hem de yatırımcının ihtiyaçlarına uygun bir mülk aramak ve bulmaktır. Mülkün 30 yaşından büyük olması veya bir kentsel rehabilitasyon alanında (ARU) bulunması gerekiyor.
Portekiz’deki ARU bölgeleri, belediyeler tarafından bozulma olan alanlar olarak tanımlanıyor. Dolayısıyla adından da anlaşılacağı gibi bu alanlar Devlet tarafından kentsel rehabilitasyona açılmaktadır.
Doğal olarak, bu tür alanlar uluslararası yatırımcılar için her zaman çok çekici değildir. Bu kısıtlama kendi başına yatırımcının cazip bir yer seçme ve yatırım yapma özgürlüğünü kısıtlar.
Rehabilitasyon Gereklilikleri
Bir sonraki zorluk, edinilen mülk üzerinde rehabilitasyon çalışmaları yürütmektir. Bu adım tipik olarak mimarlar, mühendisler ve yükleniciler gibi profesyonellerin lisanslanmasını, işe alınmasını ve yenileme sürecinin izlenmesini içerir.
Mülk üzerinde bu adımı uygulamak zorunludur. Bununla birlikte, yatırımcının tüm yenileme sürecini yönetecek taraf olması gerekmez. Yatırımcılar adına tüm operasyonu yürütmek isteyen birçok geliştirici bulunuyor.
Anahtar Teslim Çözüm Var mı?
Neyse ki, evet var. Zorluklar sizi 350.000 Euro Portekiz Golden Visa seçeneğini takip etmekten caydırmamalıdır. Piyasada gayrimenkul geliştiricileri tarafından sunulan anahtar teslim çözümler bulunuyor.
Bu nedenle, bu yatırım yöntemi için yasal gereklilikleri karşılayan önceden seçilmiş bir mülk satın almak mümkündür. Geliştiriciler, bu tür mülkleri, program için uygun olan belirlenmiş alanlarda önceden onaylanmış lisans, mimari ve inşaat işleri tamamlanmış olarak teslim ederler.
Bu tür ürünler, konut mülklerinden kısa vadeli kiralık birimlere, konaklama projelerindeki fraksiyonlara veya ticari birimlere kadar çeşitlilik gösterir.
Uçtan Uca Hizmet
Daha da iyisi, bu paket anlaşmalarından bazılarının anlaşmaya mülk yönetimini dahil etmesi yaygındır. Yani, mülkünüzü kısa vadeli olarak kiralamaktan geliştirici veya üçüncü taraf bir şirket sorumlu olabilir.
Kira geliri yatırımcıya projeye bağlı olarak sabit yıllık kira garantisi veya gelir paylaşımı modeli ile yansıtılabilir.
Unutmayın, bu kiralama garantilerinden bazıları, geliştirmeyi teşvik etmek için pratikte bir pazarlama hilesi. Garantili kira tutarlarının şişirilmiş satış fiyatlarına yansıtılmadığından emin olun. Emin olmanın en iyi yolu, benzer mülk türleri için benzer alanlarda karşılaştırılabilir fiyatları aramaktır.
Geri Alım Seçeneği
Bu, eskisinden daha az sıklıkta görülen bir özellik olsa da, bazı gelişmeler alıcıya geri alım seçeneği sunuyor. Geri satın alma opsiyonlu tipik bir 350.000 Euro mülk paketinde, geliştirici belirli bir yıl için kira garantisi sağlar. Bu sürenin sonunda geliştirici, birimi ilk satış fiyatından geri almayı taahhüt eder.
Yatırımcının Golden Visa oturma izni dönemini geçmesini ve Portekiz vatandaşı olmaya hak kazanmasını sağlamak için bu süre genellikle 5 yıl veya daha fazla olarak belirlenir. Portekiz vatandaşı olduktan sonra artık Golden Visa yatırımınızı sürdürmeniz gerekmiyor. Böylece mülk geliştiriciye geri satılabilir.
Piyasada bir dizi anahtar teslimi çözüm bulunmasına rağmen, doğru durum tespiti yapmak çok önemlidir. Hukuk firmanız, yatırımın Golden Visa’ya hak kazandığından emin olarak geliştirici ve proje hakkında uygun bir analiz yapmalıdır. Proje sahibinin geçmiş performansı ve güvenilirliği de doğrulanmalıdır.
Makul olmayan kar marjları ile piyasada uygun niteliklere sahip 350.000 Euro’luk mülk arzının eksikliğini kötüye kullanan geliştiriciler de maalesef bulunuyor. Her zaman benzer ürünler için aynı mahallelerde karşılaştırılabilir fiyatların ne kadar olduğunu kontrol edin.
Nitelikli mülkler için objektif bir arama konusunda size yol gösterecek tavsiyeye ihtiyacınız varsa, bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.
Golden Visa: Faydalar ve Yatırım Yöntemleri
Portekiz Golden Visa, yatırımcılar için bir oturma iznidir (ARI). Uluslararası yatırımcıları ülkeye çekmek amacıyla 2012 yılında oluşturulmuştur. Programın temel faydaları şunları içerir:
- Portekiz’de ikamet ve çalışma hakkı
- Avrupa Schengen Bölgesi boyunca ücretsiz seyahat
- Kısa Süreli Kalma Gereksinimi: Ortalama olarak yalnızca bir haftalık yıllık ikamet gereklidir
- Beş yıl sonra Portekiz’de daimi ikamet veya vatandaşlık alma imkanı
- Diğer aile üyelerine fayda sağlama imkanı
- Golden Visa programına başvurmak için, ülkedeki nitelikli yatırımlardan birini yapmanız gerekmektedir. Bu yatırımlar arasında gayrimenkul edinimi, sermaye transferi, belirli şirketlere yatırım, iş yaratma, bilimsel araştırmalara yatırım veya sanatsal üretim yer alır.
Portekiz Golden Visa Programındaki Değişiklikler
Şubat 2021’de Portekiz Golden Visa programındaki değişiklikler resmi olarak duyuruldu.
Peki, programa uygulanması önerilen bu değişiklikler tam olarak nedir?
1) Gerekli gayrimenkul yatırımlarının Portekiz’de, Madeira ve Azor adalarının iç bölgelerinde kısıtlanması. Bu, Lizbon, Porto veya kıyı Algarve bölgesindeki herhangi bir gayrimenkul yatırımının artık yatırımcıyı Golden Visa almaya hak kazandırmayacağı anlamına gelir.
2) Asgari yatırım miktarında ve programa hak kazanmak için gereken tutarlarda. Örneğin, bir fon yatırımı yoluyla Golden Visa almak için asgari yatırım 350.000 Euro’dan 500.000 Euro’ya yükseltildi.
Bu değişiklikler ne zaman uygulamaya geçti?
Yukarıda belirtilen değişiklikler 2021’in sonunda uygulamaya geçti.
Programın tüm ayrıntıları hakkında daha fazla bilgi edinmek için, Portekiz Golden Visa kılavuzumuza göz atın.
Get Golden Visa: Biz Kimiz Ve Ne Yapıyoruz?
Get Golden Visa, tam hizmet veren bir yatırım göçmenlik kurumudur. Dünya çapında birçok ülkede yatırım programları ile ikamet ve vatandaşlık konularında uçtan uca çözümler sunuyoruz.
Portekiz’de, Lizbon ve Porto’da, yerel ofislerimiz var. Ekibimizde hukukçuların yanı sıra emlak uzmanları bulunuyor.
Portekiz Golden Visa almak veya Portekiz’de gayrimenkul yatırımı yapmakla ilgilenen, dünyanın her yerinden müşterilerle çalışıyoruz.
Her türlü sorunuzda size yardımcı olması için bizimle iletişime geçin ve deneyimli ekip üyelerimizden biriyle konuşun.
