Yunanistan Başbakanı Kiryakos Miçotakis, AB dışındaki ülkelerden gelen alıcıların gayrimenkul satın alırken ödediği devir vergisinin %3’ten %15’e çıkarılmasının planlandığını açıkladı.
Yunanistan’da 20’den fazla güvenilir yerel developer ile çalışan Get Golden Visa olarak, bu gelişmenin Golden Visa yatırımcıları açısından ne anlama geldiğini yakından takip ediyoruz.
Açıklanan değişiklik hayata geçerse, gayrimenkul yoluyla Golden Visa yatırımının toplam maliyetinde önemli bir artış yaratabilir. Ancak bugün itibarıyla kritik bir ayrım var: %15 oranı henüz yürürlükte değil ve düzenlemenin Yunanistan Golden Visa yatırımlarına nasıl uygulanacağını gösteren nihai bir kanun metni de yayımlanmış değil.
Yunanistan’da Devir Vergisi değişikliği ne anlama geliyor?
Yunanistan’da gayrimenkul satın alımlarında uygulanan standart devir vergisi bugün %3 seviyesinde. Belediye payıyla birlikte efektif oran yaklaşık %3,09’a ulaşıyor.
Miçotakis’in Selanik Uluslararası Fuarı’nda açıkladığı plana göre, AB dışındaki ülkelerden gelen alıcılar için bu oranın %15’e çıkarılması hedefleniyor. Açıklamada 1 Ocak 2027 tarihi işaret edildi.
Söz konusu vergi yıllık emlak vergisi ENFIA değil; gayrimenkul satın alınırken alıcı tarafından ödenen devir vergisi.
Henüz yayımlanmış bir kanun taslağı veya uygulama metni bulunmadığı için ise düzenlemenin kesin kapsamı, olası istisnaları ve devam eden işlemlere yönelik geçiş hükümleri bilinmiyor.
Yunanistan Golden Visa yatırımının maliyeti ne kadar artabilir?
%15 oranının açıklandığı şekliyle yasalaştığını ve Golden Visa yatırımlarına herhangi bir istisna getirilmediğini varsayarsak, maliyet farkı oldukça yüksek olabilir.
€800.000 değerindeki bir Golden Visa gayrimenkulünde bugün yaklaşık €24.000 olan %3 devir vergisi, %15 oranında €120.000’a çıkabilir. Bu da yaklaşık €96.000 ek maliyet anlamına geliyor.
€400.000’luk bir yatırımda fark yaklaşık €48.000, €250.000’luk dönüşüm veya restorasyon kapsamındaki bir yatırımda ise yaklaşık €30.000 olabilir.
Ancak bunlar mevcut Golden Visa maliyetleri değil. Rakamlar yalnızca %15 oranının yasalaşması ve Golden Visa yatırımlarına istisnasız uygulanması halinde ortaya çıkabilecek ek vergisel yükü gösteriyor.
Golden Visa yatırımcıları için ne değişebilir?
Yapılan açıklamaya göre düzenleme AB dışı ülkelerin vatandaşlarını kapsıyor. Herhangi bir istisna söz konusu olmadığı takdirde düzenleme Golden Visa yatırımcılarını doğrudan etkileyecek.
Dolayısıyla yatırımcıların asıl dikkat etmesi gereken açıklanan %15’lik oranın nasıl ve hangi koşullarla uygulanacağı. Bu detaylar nihai mevzuat yayımlandığında netleşecek.
Zamanlama açısından takip edilmesi gereken bir başka konu da yeni konut alımlarındaki %24 KDV uygulamasının askıya alınması. Mevcut düzenlemeye göre bu uygulamanın 2026 sonunda sona ermesi öngörülüyor. Geçmişte olduğu gibi yeniden uzatılıp uzatılmayacağı ise henüz belli değil. Bugün bu kapsamdaki işlemlerde alıcılar %24 KDV yerine mevcut gayrimenkul devir vergisi rejimine tabi olabiliyor.
Yatırımcılar bu dönemde neye dikkat etmeli?
Bu tablo, Yunanistan’ı değerlendiren yatırımcılar açısından önümüzdeki ayları daha önemli bir fırsat penceresi haline getiriyor. Golden Visa’ya uygun, yatırım açısından güçlü ve doğru fiyatlanmış gayrimenkul stoku sınırsız değil. Özellikle iyi lokasyonlarda, güçlü yatırım potansiyeline sahip ve işlem takvimi öngörülebilir projelerde mevcut seçeneklerin azalması mümkün.
Bugün yatırımcıların önünde hala mevcut vergi rejimi altında sunulan, Golden Visa’ya uygun ve cazip fiyat seviyelerini koruyan proje seçenekleri bulunuyor. Bu nedenle önümüzdeki dönemde asıl avantaj, piyasadaki güçlü stokları erken tespit ederek fiyat, kira potansiyeli ve işlem takvimi açısından gerçekten iyi bir yatırım fırsatı sunan gayrimenkulleri doğru zamanda değerlendirebilmek olacak.
Tapu takvimi neden önemli?
Yeni açıklama, halihazırda Yunanistan’da gayrimenkul veya proje değerlendiren yatırımcılar için işlem takvimini daha önemli hale getiriyor.
2026 içerisinde bir gayrimenkul seçmek veya rezervasyon yapmak, tapu devrinin aynı yıl tamamlanacağı anlamına gelmeyebilir. Özellikle proje yatırımlarında gayrimenkulün tapuya hazır hale gelmesi 2027’ye sarkabilir.
Bu nedenle projenin ne zaman tapuya hazır olacağı ve devir işleminin ne zaman tamamlanmasının öngörüldüğü, satın alma sürecinin başında değerlendirilmesi gereken konular arasında.
Henüz kanun metni yayımlanmadığı için uygulamanın detayları ve devam eden işlemlere ilişkin geçiş hükümleri netleşmiş değil. Bu nedenle Yunanistan’da halihazırda yatırım değerlendirenler açısından önümüzdeki aylar, mevcut projeleri, fiyatları ve işlem takvimlerini yakından değerlendirmek için önemli bir dönem.
Özellikle nitelikli Golden Visa gayrimenkullerinde mevcut stok ve işlem süreleri, yatırım kararının vergi kadar önemli bir parçası olacak. Amaç vergi değişikliği nedeniyle acele etmek değil; mevcut koşullarda iyi bir yatırım fırsatı varsa, yalnızca mevzuatın netleşmesini beklemek adına bu fırsatı gözden kaçırmamak.
Konut politikası Golden Visa’yı nasıl etkileyebilir?
Miçotakis, açıklamasında Çin, Türkiye ve İsrail gibi ülkelerden gelen talebin bazı bölgelerde Yunan vatandaşlarının konuta erişimini zorlaştırdığına dikkat çekti.
Golden Visa açısından ise bütün gayrimenkul yatırımları aynı nitelikte değil.
Programın €250.000’luk belirli yatırım seçenekleri, ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesini veya belirli tarihi yapıların restore edilmesini kapsıyor. Bu yatırımlar bazı durumlarda mevcut konut stoğu ile rekabet etmek yerine, daha önce konut olarak kullanılmayan gayrimenkullerin yeniden konut stokuna kazandırılmasını sağlayabiliyor.
Bu nedenle nihai düzenlemenin farklı Golden Visa yatırım kategorilerini nasıl ele alacağı da önemli olacak.
İspanya örneği bize ne söylüyor?
Yunanistan Ülke Direktörümüz İdil Hamzadi, konuya ilişkin benzer bir tartışmayı yakın zamanda İspanya’da gördüğümüze dikkat çekiyor:
İspanya Başbakanı Pedro Sánchez, Ocak 2025’te ülkede yaşamayan AB dışı vatandaşların gayrimenkul alımlarındaki vergi yükünün gayrimenkul değerinin %100’üne kadar çıkarılmasını önermişti. Yaklaşık 20 ay sonra, Eylül 2026 itibarıyla düzenleme hala yürürlükte değil.
Bu, Yunanistan’ın aynı yolu izleyeceği anlamına gelmiyor. %15 oranı açıklandığı şekliyle yasalaşabilir. Ancak İspanya örneği önemli bir noktayı hatırlatıyor: Bir politika açıklaması ile yürürlüğe giren nihai mevzuat aynı şey değil.
Golden Visa yatırımcıları şimdi ne yapmalı?
Olası %15 oranı göz ardı edilemeyecek kadar önemli. Ancak henüz netleşmemiş bir düzenleme nedeniyle aceleyle yatırım yapmak da doğru yaklaşım olmayabilir.
Sürece yeni başlayacaklar için şunu hatırlatmakta fayda var. Başbakanın açıkladığı üzere kanunun 1 Ocak itibariyle yürürlüğe girdiği takdirde bu herkes için önemli bir fırsat olacak. Yatırım yapmayı planlayanların erken hareket etmesinde fayda var. Zaman geçtikçe mülk stoklarının azalacağını ve enteresan yatırım opsiyonlarını bulmanın zorlaşacağını hesaba katmak gerekir.
Golden Visa için alınan gayrimenkul aynı zamanda bir yatırım varlığı. Lokasyon, gerçek piyasa değeri, kira potansiyeli, yeniden satış imkânı ve tapu takvimi, vergi maliyeti kadar değerlendirmenin parçası olmalı.
Bağımsız danışmanlık yaklaşımımız kapsamında, 20’den fazla güvenilir yerel mülk geliştirici ile çalışıyor; farklı lokasyonları, projeleri ve yatırım modellerini yatırımcının bütçesi, hedefleri ve zamanlamasına göre karşılaştırıyoruz. Amaç yalnızca Golden Visa kriterlerini karşılayan bir gayrimenkul bulmak değil, yatırım açısından da hedeflerinize uygun seçeneği belirlemek.
Get Golden Visa olarak Yunanistan’daki mevzuat ve operasyonel gelişmeleri yakından takip ediyoruz. Yunanistan Golden Visa’yı değerlendiriyorsanız, mevcut seçenekleri ve yatırımınızın zamanlamasını ekibimizle değerlendirebilirsiniz.
İletişim Formu
